住房“以旧换新”释放置换需求

近段时间以来，多个城市出台房地产优化调整政策，进一步推动需求释放，促进房地产市场健康发展。其中，“以旧换新”政策最受各方关注。据中指研究院统计，目前已有南京、哈尔滨、郑州等超50个城市支持住房“以旧换新”。各地为何出台住房“以旧换新”政策？有哪些实施举措？目前实施效果如何？政策落地过程中还有哪些难点？带着这些问题，记者进行了采访。

各地积极行动

进入二季度，不少城市住建部门密集出台住房“以旧换新”政策。

4月1日，郑州市住房保障和房地产管理局等部门发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，进一步激活二手住房市场，支持群众改善性住房需求，促进郑州市房地产市场供需匹配。

据了解，郑州今年计划完成1万套住房的“卖旧买新、以旧换新”。

郑州城发安居公司执行董事兼总经理于通介绍，截至4月底，共接听群众来电413个，现场接待群众来访38人次，网络报名申请368个。经初审，符合收购条件的房源达194套，共有27套房源客户确认换房意向。准备换房的郑州市民赵磊表示，以前换房担心卖不掉旧房，“以旧换新”政策让我们换房有了信心，期待这样的政策能够带来更多的实惠和便利。

4月18日，长沙市住房和城乡建设局印发《关于支持居民购买改善住房的通知》，长沙全市范围内通过“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比例和按揭利率优惠；购买新房申请住房公积金贷款的，在原有基础上上调最高贷款额度，同时不再审查购房者资格条件。

深圳也于近日推出了住房“以旧换新”相关政策。记者从深圳市房地产业协会获悉，为加快深圳市商品住房流通，提升交易便利度，更好满足居民刚性和改善性住房需求，深圳市房地产业协会和深圳市房地产中介协会于2024年5月1日至2025年4月30日，联合开展深圳市商品住房“换馨家”活动，为期1年。目前，已有13家房地产开发企业、21家房地产中介机构明确表示参与本次活动。

专家表示，“以旧换新”打通一手、二手住房置换链条，将促进一手、二手住房联动。

规则因城而异

出台政策支持住房“以旧换新”的城市越来越多，不少城市拿出了“真金白银”。在“以旧换新”的要求与操作方面，各城市有所不同。

郑州的“以旧换新”方案主要有两种方式。一是政府指定郑州城市发展集团有限公司作为收购主体，对部分区域位置优越、教育等产业配套完善的二手住房进行收购，以此鼓励群众通过“卖旧买新、以旧换新”的方式购买改善性新建商品住房。收购的房源将用作保障性租赁住房，持续完善郑州市保障性租赁住房区域布局。目前，这一举措已在金水区、郑东新区等区域先行试点，并计划在全市范围内逐步推广实施。

二是政府鼓励群众通过市场化自由交易实现“卖旧买新、以旧换新”。通过降低交易成本、优化交易流程等方式，为群众提供更加便捷、高效的换房服务。

郑州市住房保障和房地产管理局有关负责人表示，此次方案的出台，是在深入调研和分析市场需求的基础上，结合郑州市实际情况制定的。

易居研究院研究总监严跃进表示，二手房“以旧换新”属于最近两年各地的创新举措。此次郑州明确地方城投或国企收购旧房源用作保障性住房，与保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”进行了有序对接。相较此前企业自发、散点式的“以旧换新”操作，郑州等地是政府指导引领、系统有序规划的操作。

在深圳，住房“以旧换新”活动面向深圳市区域内所有计划出售二手商品住房（旧房）并购买新建商品住房（新房）的购房居民（换房人），通过鼓励房地产开发企业、中介机构与换房人签署协议，开展“卖旧+买新”的换房联动。房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”；在此期间，中介机构优先推动换房人旧房交易，缩短交易周期。在协议约定期限内，如旧房售出，开发企业和换房人按约定继续完成新房交易手续；如旧房未售出，开发企业和换房人按约定解除协议并无条件退款，换房人无需承担违约责任。

意在满足需求

“以旧换新”政策要达到预期目标，关键在于能否满足群众需求。郑州市住房保障和房地产管理局房地产市场监管处副处长娄延山表示，出台“卖旧买新”政策方案，旨在进一步支持群众改善性住房需求，激活存量住房市场，促进全市房地产市场供需匹配，构建房地产市场平稳健康发展新模式。

郑州市住宅与房地产业协会会长叶琦介绍，郑州市试点阶段“卖旧买新、以旧换新”的二手房收购标准要求是普通商品住房，竣工备案期不超过15年，建筑面积在120平方米以下，范围在郑州市三环以内金水区、郑东新区区域，住房不存在查封、贷款、租赁等情况，小区具备正常的物业服务。“买新”则在“卖旧买新”新房房源库中选择，市民可结合自身生活、子女教育、工作通勤等需求选择。

支持居民购买改善性住房，旨在适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化。长沙市住房和城乡建设局相关负责人介绍，此次全面优化长沙房地产限购政策，实施“以旧换新”，将满足居民多层次多样化购房需求，有利于充分释放市场潜力。另外，加强一手房、二手房市场联动，有利于全市房地产市场稳中向好，从而促进长沙房地产市场平稳健康高质量发展。

深圳市乐有家房产交易有限公司是参与“以旧换新”活动的房产中介机构之一。乐有家对“以旧换新”客户调研结果显示，客户参与的主要原因是希望借此快速卖出旧房。乐有家营销总裁贺玲认为，目前，商品住房市场“卖一买一”改善置换需求增多。该模式能让客户以低门槛、有保障地选择更有品质的新房项目，加快推动房地产市场去库存，有利于推动房地产市场健康稳定发展。

中指研究院河南公司总经理梁波涛认为，“以旧换新”有望在提高楼市活跃度方面起到积极作用，未来或有更多城市参与进来，促进改善性住房需求释放。 

记者 夏先清 杨子佩 杨阳腾 谢瑶

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