充分释放住房改善性需求

近日，多城针对住房改善性需求推出“以旧换新”政策。一些城市通过集中收购二手住房、中介机构帮助出售、契税优惠、发放补贴等方法，激发居民卖旧买新的意愿。这些政策有助于缩短现有住房销售周期，促进改善性住房需求释放。

“以旧换新”政策可让有改善性住房需求的群众安全、高效、快速实现换房目的。目前，很多居民有以旧换新、以小换大的想法。但最大的阻碍在于现有住房不好出售，交易周期长、手续繁琐。多地推出“以旧换新”便利优惠政策，有助于减轻购房者的后顾之忧。

郑州市制定配套政策，采取国有保障房运营公司收购和市场化交易两种方式，2024年全年计划完成二手住房“卖旧买新，以旧换新”1万套，两种方式各5000套。政府国有平台公司——郑州城市发展集团有限公司负责收购二手住房，群众可以将住房出售给国有平台公司，再新购住房。无论是通过国有平台公司回购，还是市场化交易，只要是2024年内通过“卖旧买新、以旧换新”购买新建商品住房的用户，都能够享受现行契税补贴30%的优惠政策。

除了郑州市以国有平台回购、给予契税优惠的方式推进“以旧换新”外，还有一些城市也推出了“以旧换新”优惠政策。如盐城等地发放“以旧换新”购房补贴；宁波等城市联合开发商及房地产经纪机构推出相应服务，购房者可在开发商处认购并锁定房源，由相关房地产经纪机构出售旧房，若在一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。

“以旧换新”支持政策有助于盘活市场，加强一手房、二手房市场联动，推动新建商品住房销售。郑州市“以旧换新”政策中，对于卖掉旧房子购买新建商品住宅的，给予契税补贴，在政策层面鼓励购买新建住宅。因此，“以旧换新”不但有助于扩大二手住宅的交易，还能促进新建商品住宅的销售。对于很多新建商品住宅库存量较大的城市而言，还有助于去库存，对房地产企业扩大销售回款也将有积极作用。

“以旧换新”支持政策还可以与发展保障性住房联系起来。政府国有平台公司回收二手住宅后，可用于保障性住房房源供给。郑州市就提出，国有保障房运营公司将收购一部分区域位置、教育等产业配套优越的二手住房，丰富保障性租赁住房供应。

“以旧换新”支持政策重点针对住房改善性需求。追求更好的居住环境、更大的居住面积，是当前大部分消费者换房的主要驱动因素。改善性需求的潜力很大，应进一步挖掘改善性需求，持续促进住房改善性需求释放。

郑州市的统计显示，目前市场挂牌出售二手房客户中超三成有改善性换房需求，说明改善性住房需求有很大的扩展空间。贝壳研究院统计显示，改善性需求占比逐年提升，大部分一二线城市改善性需求都很高。如北京、天津、厦门改善性需求明显高于刚需，3个城市改善群体交易量均在刚需交易量的1.5倍以上。另有统计数据显示，北京市改善性需求占比超过50%，超越刚需成为住宅市场增长新动能。

未来，应不断优化“以旧换新”政策，加大政策支持力度，优化换房置业流程。过去，很多城市将支持政策的重点放在新房销售上。实际上，要想激发换房需求，打通换房链条，还必须加大对二手房销售的政策支持力度。如果没有二手房的购房者入市，新房销售也会举步维艰。像已经推出的“带押过户”“以旧换新”支持政策等，均有助于缩短换房群体的置业周期，提高二手房交易效率，也能加强新房与二手房联动。因此，应进一步加大对二手房的税收及补贴政策力度，以实现整个换房链条的畅通。（亢舒）

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