中国房地产泡沫犹在 部分城市接近临界点

“涨得太快了，再不买，就更买不起了。”去年，在北京“漂”了8年的国企职工陈浩终于成了有房一族。他买的二手两居室位于东四环外，有80多平方米，单价已从前一年的5万多元涨到了7万元。陈浩夫妇的父母为了支援他们买房，东挪西借凑了150多万元。陈浩说：“买完房，总算松了口气，但也真是‘压力山大’。在我老家承德，这些钱能买好几套别墅呢。”

长安居，大不易。2013年结婚以来，陈浩夫妇一直租房，也一直关注着房价走势。他觉得，虽然从租售比来讲，租房比买房划算，但手里有房肯定更踏实些，再说，房子未来基本都会升值，“可是左等右等，等来的却还是涨。但愿今后几年市场能稳住，以后也能换得起再大点的房子……”

住房，与每个人息息相关;房价，让老百姓牵肠挂肚。2016年，我国部分城市的房价先是坐上“过山车”，随后又及时踩下了“急刹车”，市场最终回归平稳。社会各界都关心，今后几年房地产市场能够平稳运行吗?老百姓住有所居的梦想该如何实现?

房价大起大落，对社会每一方都是伤害

“房价大起大落，对社会上每一方都是伤害。”何健认为，去年一些城市出台的限购、限贷等调控措施效果明显，把房价过快上涨的势头很快压下去了，达到了预期目的，“事实证明，中央的判断和决策是完全正确的。”

“目前一线和二线热点城市的限购、限贷政策仍会持续较长时间。”黄其森判断，今后两年将是房地产市场平稳发展之年，也不排除局部城市房价会出现下跌，回归合理水平。

“在相关制度没有完善之前，对房价过快上涨还是不能掉以轻心。”张泓铭分析道，当前我国房地产市场的泡沫犹在，部分城市泡沫水平已接近临界点，加上土地、财税、金融等方面基础性制度尚未完全理顺，市场调控的长效机制尚未全部建立，消费者对市场看涨的预期尚未回归理性，市场波动威胁依然存在，“不过，只要把楼市稳定作为首要任务来抓，基本不会出现大起大落。对此，我们也要有足够的信心。”

值得注意的是，近年来不同城市间楼市分化的态势在加剧。正如黄其森所说，一线和二线热点城市供不应求，但部分三四线城市仍然供大于需，去库存形势依然严峻。“2016年去库存取得了积极进展，但它是建立在市场整体过热的基础上的，不能过于乐观。”张泓铭认为，下一步去库存除了要继续收紧供给、推动需求外，还应更好地发挥市场机制，让市场自动出清。

房子不是用来炒的，要坚持住房的居住属性

历经楼市短期内“由热转冷”之后，去年底的中央经济工作会议明确提出“房子是用来住的、不是用来炒的”;政府工作报告也强调，坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任。中央层面为房地产市场发展确立的清晰定位，得到了代表委员们的赞同。

“这是中央对于10多年来房地产调控经验与教训的高度总结。让房地产市场平稳健康发展，必须端正对房地产功能的认识，就是使用第一、经济增长第二。”张泓铭表示，“不是用来炒的”针对的不仅是个人和机构，对于地方政府也是如此，“再不要借助房地产来推高GDP和地方税收了。”

在黄其森看来，过去出现炒房的原因是多方面的——房价上涨过快、实体经济困难加大，加上杠杆率较低、居民投资渠道有限，使得房屋的投资属性、金融属性逐步高过了居住属性。“房子的主要功能是用来居住，也具有某种投资和抵押功能，但这部分功能要控制在一定范围内，否则就会让炒房等问题凸显。”何健说。

让住房回归居住功能，需要制度设计思路的转变。

何健认为，现行住房制度的设计初衷主要针对的是城市居民，但如今城市居民的住房问题基本得到解决，主要需求转向了农民工、大学生等新市民群体。去年四川各地结合着去库存，纷纷出台农民工购房优惠政策，包括发放补贴、降低首付、灵活还款、税费减免等，目前除成都外，大多数市州农民工的购房比例已达50%以上，“制度改革要瞄准新市民这一购房主体，他们身上有实实在在的刚性需求。”

让住房回归居住功能，也需要持续深化改革的勇气。

“在基础性制度方面，要解决城乡土地二元化、地方政府对土地财政的依赖、投资市场结构失调、农民土地权益无法变现等问题，需要改革攻坚的精神;为了建立稳定成熟的调控机制，也需要认真深入地研究和创新，让调控目的更清晰、手段更规范。”张泓铭说。

要在土地、金融等方面综合施策，建立和完善长效机制

代表委员们认为，今后几年，加快建立和完善长效机制，将是促进房地产市场平稳健康发展最紧迫的任务，为此要因地制宜、综合施策。

土地调控要更加科学。“不同城市应根据各自情况对症下药。”张泓铭认为，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，部分三四线城市则应适当降低土地供应，以避免造成供需失衡，而一线和二线热点城市则要坚持租购并举，探索新房租赁等业务。“加快农村土地流转、改进土地占补平衡，有望解决城镇化过程中土地供应不足、地价过高的问题，从供给端解决住房供需错配的问题。”黄其森表示。

金融支持要更加健全。“农民工群体收入低、流动性大，但现有的住房贷款利息高、首付高，这中间矛盾比较大。”在何健看来，市场行为模式决定了商业银行的目的就是盈利，为此应建立专门的住房保障银行，为购房者提供保障，同时要建立从上至下的保险制度，分散其中的风险。

让全体人民住有所居，除了要保持市场稳定之外，还要做好住房保障、兜住底线。政府工作报告也提出，要以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。

张泓铭认为，未来我国应更多发展租赁型的保障性住房，保持适当规模的房源，同时动员社会力量参与其中。“租房同样能很好地解决住房保障问题。”黄其森建议，政府应加强政策引导，尽快让租房者和购房者在教育、医疗等公共服务方面享有同等权利，同时出台金融、土地、财税等支持政策，培育规模化、机构化的专业住房租赁企业。

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