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楼市预热 武汉能否强势回归“流量第一城”?

来源:新京报

作者:

2020-04-22 15:01:04

随着4月8日武汉“解封”,楼市逐渐恢复,日网签量先后超100套、200套,最高一天超过380套,疫情压制下的购房需求出现释放。但距离去年日均573套仍有差距。对此,业内人士呼吁,目前武汉楼市仅处于半启状态,可针对消费端“施政”。

而对武汉楼市短期承压、长期利好的状态,业内人士预测,二季度必然是“以价换量”保流量销量的阶段,三季度销售回款正常,四季度楼市企稳。疫情期间的销售亏空较难弥补,全年成交量大概率将有所回落。

最高日成交超380套,成交数据滞后?

4月8日解封之后,武汉楼市销售数据逐渐回升。虽然实地看房的人流量还没有恢复正常水平,但是武汉楼市的重启已成事实。

据武汉市住房保障和房屋管理局发布的数据显示,本周武汉商品住宅在4月14日、4月15日两天成交超200套,4月16日更是达到383套,4月17日则成交296套。

回顾今年武汉成交量可以看到,未受疫情影响的1月,日成交量在500套左右。而1月24日暂停网签,直到3月30日恢复网签。此后日网签量逐渐启稳攀升。先后超100套、200套,最高一天超过380套,疫情压制下的购房需求开始释放。

不过,通过与去年的数据也可以看到差距。2019年全年成交20.91万套,平均每天达到573套。只能说如今的成交量只恢复到正常平均量的半数。

4月15日,武汉市住房保障和房屋管理局发布的市场运行情况显示,今年前3个月,新建商品住房批准预售13102套,批准预售面积141.47万平方米,环比增长5.72%,同比减少50.02%;新建商品住房销售11725套,销售面积136.32万平方米,环比增长0.99%,同比减少62.13%。

今年前3个月供应与销售数据同频起伏。与此同时,存量住房与新建商品住房一样,出现环比微涨,同比大跌6成的走势。

“从目前来看,武汉楼市恢复速度还可以。”建诚晟业联合创始人苑承建如此表示,楼市暂停了近三个月,需求积压。这段时间各地成交量走高与需求积压有关。不过,苑承建强调,目前市场只能算是恢复,不能称为复苏。

而对于网签数据能否反映真实市场状况,据苑承建介绍,从目前来看,市场网签数据滞后并不严重,市场量比较小,大多数城市的成交都是刚需,政府控价控量压力不大。往常滞后情况因城市、项目不同,差异很大,几个月到一年多都有可能。

苑承建称,从武汉数据来看,肯定有之前认购,包括春节前认购,甚至有的是去年底签约,有的项目在完成年度任务后往往拖后网签。

中指研究院华中市场研究中心主任、湖北房地产经济学会专家委员李国政也认为,成交数据既包括当前的成交,也包括2月网签暂停后的线上成交,甚至包括更早以前的成交,但是占比很难确定。不过,当前市场正处于恢复是肯定的,只是武汉楼市还处于热身阶段。

新京报记者从武汉金科城售楼处了解到,经审批后该售楼处于4月9日正式对外开放接待客户。虽然此前每日消杀保洁,但在开放前进行了深度消杀,并筹备了大量防疫物资及相关风险提示牌。在刚开放时,每日客户到访量约1-2组,目前每日接访量已达十五组以上。虽然目前市场行情相较之前仍然低迷,但呈现逐步转好的迹象,成交量亦明显上涨,目前每日均有认购。

295个售楼处开放,半数中介开门

“房地产行业是武汉很早重启的行业之一。早在2月很多项目已在线上销售,只是当时暂停网签,没能在数据上体现。”李国政介绍称。

据悉,2月7日,武汉针对防控一线人员提出首套房公积金最高可贷84万元。而3月24日,武汉市发布支持房企复工复产六大举措解读,其中提到房企恢复商品房销售的应进行报备。同时,鼓励通过举办网上房展会、线上营销等方式开展销售宣传活动。

李国政强调,此前武汉楼市的线上销售不是赚吆喝,而是通过无理由退房、送物业费等方式助推营销。

据悉,恒大在湖北11个楼盘的折扣曾低至7.8折。而到了4月1日,武汉首次发放了三个预售许可证,截至4月17日已发放了18个预售许可证。其中包括武汉恒大时代新城、东方城三期、孔雀城·问津三期、武地·津城悦府等项目。

据李国政介绍,截至4月9日,武汉的600个楼盘已取得营业备案,295个售楼处对外开放,复工面积达到90%以上。因为售楼处刚刚开放,要进行消杀等防疫工作,陆续会有更多售楼处投入运营。

另据当地媒体报道,截至4月14日,已有2128家房屋中介获批开门营业,约占总数的50%。与此同时,有不少中介实现了二手房业务网上复工,线上看房、线上签约、线上申请贷款。

据不完全统计,4月底前,武汉约有15个楼盘有入市计划。另据李国政介绍,本周末有几个新项目开盘,而让利成为当前房企的重头戏。他认为武汉项目不应过于期待政策“大礼包”,积极的生产自救也是必要的手段。

新京报记者从市场了解到,目前武汉楼盘加紧抢收。其中,金科城正在举办复工大促活动,不仅有专车接送看房,还有按时签约送5000元电器、两年物业费等。

与此同时,保利提出百套上新限时抢特价、最高2万元购房消费补贴等;华润置地华中大区21盘千余套一口价房源、限量优惠券等;碧桂园湖北七项目针对特定人群推出9折-9.9折不等的优惠。

大房企云集抵御风险能力强,二手房更有抄底可能

虽然武汉处于疫情重灾区,楼市重启滞后于其他城市,但是李国政认为,从目前来看,前20位的开发商都在布局武汉。武汉前10强房企市场份额占总量的36%,前30强房企市场份额占到66%,这样的房企结构以及强劲市场流量决定了武汉楼市抵御风险的能力。

另据中指研究院2019年报告显示,2019年,武汉共发放1169张预售证,这在全国绝无仅有。供应同时助力成交,2019年武汉住房成交20.91万套,同比增长25%,夺得全国住房销售套数与销售面积双料第一名,且连续9年位居中国城市销量三甲,堪称中国“流量第一城”。

武汉2019年GDP在全国城市排名第8,成为众多房企布局的热点城市,这在今年3月31日的土拍市场上可见一斑。当天10宗地块恢复挂牌出让,悉数成交,金茂、龙湖、武汉地产集团均有斩获。

而在解封首日举办的云招商大会上,武汉签约69个项目,总金额2451亿元,包括融创与武汉地产集团联手在黄陂打造“长江文旅城”。

随着重点工程的复工,4月14日,华夏幸福旗下武汉长江中心项目也开工了。该项目建筑面积约160万平方米,是一个滨水综合体,涵盖400米写字楼超塔、总部级滨江写字楼等多重业态。

在一些业内人士看来,当前武汉楼市的基本面没有变化,因此短期部分项目降价自救,给了部分人在武汉抄底的机会。

对此,李国政认为,楼盘销售分化在很多城市都存在。一些好的项目不会有很低的折扣,而一般低折扣的项目又未获得购房者青睐。但是对于二手房,他认为会有低至8折的可能。新房和二手房的卖家心态不同,不乏存在一些低价抛售、用房产换现金流的二手房业主。

短期承压、长期利好,业内呼吁针对消费端施政

对于武汉楼市的长短期走向,业内观点不一。

克而瑞分析人士认为,武汉在湖北省仍有较强吸附力,依旧是全省人口第一聚集地。尽管武汉的新冠肺炎疫情形势最为严峻,但就房地产市场而言,无论是购房需求,还是置业群体购买力,武汉的基本面仍然比较乐观,由于潜在购房需求仅是向后延期而并未完全消失,市场需求依旧坚挺。

上述人士还认为,对于目前市场何时恢复至疫情之前,或许只是时间问题。疫情结束后,武汉有望迎来阶段性销售窗口期,疫情期被压抑的购房需求或将积极入市,但整体增幅有限,难以完全弥补疫情期间的销售亏空,全年成交量大概率将有所回落。

苑承建也认为,随着企业售楼处开放、开盘和推广力度加大,疫情对市场的负面影响正在消退,交易量从全面受压向正常水平回归。包括武汉在内的交易量有望在二季度进一步恢复,但与去年同期相比下降的可能性较大。

同策集团首席分析师张宏伟则表示,尽管当前武汉楼市基本还是以“线上销售”为主。但疫情对武汉楼市影响是暂时的。从楼市周期趋势来看,2020年二季度必然是“以价换量”保流量销量的阶段,预计三季度销售回款正常,四季度楼市企稳。从中长期来看,武汉仍然是中国最具活力的城市之一。2021年武汉中国楼市“流量第一城”再加冕可期。

但是李国政认为,武汉市场还处于预热期、启动期,当前对于房地产的政策主要是针对供给端,比如降低预售标准、提高预售监管资金使用效率。希望下一步能针对疫后重振“因城施策”,主要是针对需求端给予利好政策。

4月17日,武汉宣布通过平台发放23亿元消费券,其中5亿元为政府出资,剩余18亿元由平台匹配,扶持武汉商家。而在2017年,为了留下百万大学生,武汉推出了“人才住房券”制度。李国政认为,类似购房券、消费券无疑是当前启动市场的一个积极有效措施。

[责任编辑:杨凡、时慧敏]

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