济南史上最严土地拍卖上演 3宗土地都在长清区_行业新闻_房产家居

15日,济南长清区3宗土地将迎来成交。这是济南楼市调控政策升级后的首次土地拍卖,按照新规,溢价率超过100%及以上要主体封顶才能预售,而达到150%的话,必须现房销售,堪称史上最严。即便如此,尚未正式开拍,已有10家左右房企举牌,抢地大战几乎在所难免。而在此前,长清区的土地拍卖大多以底价成交为主。

原来底价成交

如今未拍先抢

根据济南市国土资源局4月中旬发布的公告,网上挂牌出让8宗国有建设用地使用权,包括5宗工业用地、3宗居住用地。这3宗居住用地全部位于长清区,2017-G034号地面积约5.8万平方米,位于文昌街道办事处大柿子园村,地上容积率2.0,规划建设高层住宅。起始价为15667.83万元,截至5月14日上午,已经有10家房企举牌竞价。

记者注意到,去年6月底,大柿子园村D地块以底价成交,济南汇侨房地产开发有限公司以8843.5万元的价格拿下接近5.13万平方米的土地,折合楼面地价大约784元/㎡。而这次即将拍卖的大柿子园村A地块,即便是按起拍价来算,折合楼面地价已经达到了1350元/㎡,前10轮举牌已经将楼面地价抬到了1436元/㎡,接近去年成交价的两倍。

2017-G035、2017-G036号地位于长清文昌街道办事处的海子洼金牛街南侧,捆绑出让,总面积大约9.5万平方米,起拍价接近2.3亿元。不过,该地块地上容积率仅为1.4,可以规划建设多层住宅,也能够搭配开发出小高层住宅和低密度别墅产品。这两宗地也已经有8家开发商出价。

记者查询最近三年的土地成交记录发现,长清区挂牌出让了十几宗居住用地,基本上都是底价成交,甚至有的干脆无人出价而流拍。

轨交带来利好

不限购成黑马

为何原来底价成交为主,如今变得炙手可热,众多房企虎视眈眈?

据济南乐居调查,长清的在售楼盘面临房源断货,房价上涨、供地却不多。特别是普通住宅产品,恒大绿洲、中建长清湖、高速绿城兰园、汇侨城、名流华第等,均面临可售房源断顿的窘况,有的工期赶不上暂时拿不到预售许可,有的清盘在即。由于长清在今年4月19日之前不属于限购区域,而济南主城区从去年10月开始限购,因此当地的住宅库存消化很快,房价涨得也快。

同时,由于轨道交通R1号线全线施工,带来实质性利好,对沿线楼盘的房价带动较大。某楼盘的高层住宅去年同期不过5000元/㎡左右的均价,现在普遍在8500元/㎡上下,甚至突破了9000元/㎡。据第三方机构监测统计,从2月份到现在,长清区仅有两个项目开盘加推:中建长清湖、汇侨城,销售状况都相当不错。

据业内人士分析,长清和章丘的情况比较类似,在4·19楼市新政之前,均不在限购范围之内,市场火得一塌糊涂。在不限购、山大东迁等利好的刺激下,章丘与历城交界的圣井片区也成了楼市黑马,在售楼盘纷纷卖断货。

章丘拍出新高

长清遭遇严管

今年2月20日,章丘区绣源河西岸的多宗土地迎来成交,楼面地价超过了4400元/㎡,继去年年底逼近3000元/㎡之后,再创历史新高。

章丘区2017年首批挂牌拍卖26宗土地,其中居住用地11宗。除1宗文祖镇的土地外,真正竞价的两个组团均高溢价率成交,其中3宗地,经过了314轮激烈竞拍,以13.68亿元的价格成交,平均楼面地价大约4431元/㎡,溢价率177%。另外一宗则拼杀了217个回合,最终以39447万元的价格被和昌地产拿下。按容积率来计算,地上楼面地价大约是4201元/㎡,溢价率169%。

这次长清也算是2017年首次拍地,不过与章丘不同,济南已经于4月19日出台了史上最严的房地产市场调控政策,不但将长清区、章丘区纳入限购范围,而且引导企业理性竞价。结合土地出让溢价率提高项目预售条件,居住用地出让溢价率达到100%以上(含)的,项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可;溢价率达到150%以上(含)的,项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。

也就是说,溢价率超过100%,必须封顶才能卖,溢价率达到150%就得现房销售。这对房企的实力特别是资金要求大大提高,估计开发商对这两个限制会非常敏感,按目前的架势来看,或许有开发商干脆卡着99%来竞价。