房屋买卖合同纠纷增多 房屋交易监管有待加强

房屋买卖双方均应自觉遵守国家房地产登记制度及有关政策，诚信交易并积极采取措施防范潜在交易风险。购买房屋后应及时办理房屋权属登记，对于明显低于市场价格的房屋，买房者应谨慎购买，认真审查房屋产权登记情况。

近年来，房屋买卖合同纠纷案件数量和涉案标的额均大幅上升，有的当事人不服司法裁判，向检察机关提出监督申请。最高人民检察院5月9日公布数据显示，2023年一季度共办理房屋买卖合同类民事诉讼监督案件800余件。

最高检第六检察厅四级高级检察官助理李大扬介绍，房屋买卖合同纠纷案件的特点主要为房屋出卖人“一房二卖”给买受人造成经济损失，房屋实际所有人与权利证书登记人不一致产生房屋权属争议，房屋买受人购买明显低于市场价格房屋容易给自身造成损失。

我国全面实行不动产产权登记制度，目前不动产统一登记制度体系已基本成型。实际交易活动中，“一房二卖”指房屋出卖人违反诚实信用原则，将同一特定房屋先后或同时出卖给两个不同买受人。在房屋买卖合同中，当事人借名买房、合伙买房导致房屋实际所有人与权利证书登记人不一致，易产生房产权属纠纷。李大扬表示，合伙买房当事人应签订相应内部协议，留存购房款支付凭证等能够充分证明房屋真实权属关系的证据材料。

在房屋买卖活动中，房屋权利证书登记人有时并非房屋实际所有人。在房屋名义登记人出售房屋，而实际所有人对出售行为未予追认的情况下，该行为属无权处分行为。这种情形下，如果卖房者购买房屋的价格明显低于市场价格，其购房行为可能不构成善意取得，将不受法律保护。

“监管部门应重点关注二手房买卖中的‘阴阳合同’问题。”中国社会科学院财经战略研究院城市与房地产经济研究室副主任李超表示，一旦出现争议时，会严重影响房地产交易安全和消费者合法权益。

为确保存量房交易资金监管安全，不少地方出台举措，加强监管。如厦门近日发布《厦门市存量房交易资金监管办法》，将于今年6月1日起施行。该办法明确，交易资金监督机构或交易当事人应在商业银行设立存量房交易结算资金专用存款账户，对交易资金进行监督管理。

在二手房交易中，“阴阳合同”大量出现。“阴合同”是显示买卖双方真实的成交价格；“阳合同”是在办理缴税或者房屋过户时，买卖双方为达到避税或少纳税的目的，向有关部门虚报房屋交易价格而签订的另一份合同。

“阴阳合同”引发纠纷，多与房产中介活动有关。针对房地产经纪机构利用市场优势地位收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，5月8日，住建部、市场监管总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》进行规范。在规范签订交易合同方面，意见明确，房地产经纪机构促成房屋交易，应当通过房屋网签备案系统办理房屋买卖、租赁合同网签备案。

检察机关提示，房屋买卖双方均应自觉遵守国家房地产登记制度及有关政策，诚信交易并积极采取措施防范潜在交易风险，避免引发不必要的民事纠纷甚至民事诉讼，最大限度维护交易安全。

专家建议，购买房屋后应及时办理房屋权属登记，避免卖家再次出售房屋给自己造成损失。对于明显低于市场价格的房屋，买房者应谨慎购买，认真审查房屋产权登记情况。

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