地产“回归”主城区：极致利用率和低密度舒适分化

土拍新规有利稳预期

土地市场从来就是楼市的风向标。7月18日，广州市即将进行今年的第二批次集中供地。此次供地规则有一个重大变化，即对大部分地块取消了“竞自持”环节；而从地块结构看，中心六区地块占比超过六成。广州中地行董事长徐建平表示，土拍市场“缩量提质”的趋势明显，规则的调整有利于提升开发商的信心，有利于稳市场稳预期。

从区域格局看，“中心区供应充足价格平稳，外围区域以价换量”的趋势初步形成。“回归主城”是当前广州楼市的共识。

万科金域曦府、城投·天河壹品、珠江花城、保利天汇等话题度较高的“网红盘”近期仍有加推动作；同时，位于琶洲的海珠天珺二期、牛奶厂板块的合生缦云等项目也即将开盘。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，由于主城区的地段稀缺性，充分供应将有助于维持市场的价格稳定。

主城区产品“两极化”

在主城区供给大大提升的市场中，哪类产品更容易“出圈”呢？日前，海珠西的中海江泰里开放，开发商捧出了高实用户型，其中“观感接近110平方米”的75平方米户型引起高讨论度；而保利湖光悦色则以背靠海珠湿地的生态低密社区为卖点。　　

在主城区，配套资源差异不大，因此户型和园林设计，将成为主要竞争点。有两种楼盘会成为较有竞争力的产品，一是极致利用率、高性价比刚需盘，二是低密度社区，会成为开发商和购房者共同关注的焦点。

对购房者来说，另一个利好是购房成本有望降低。贝克研究院数据显示，首套房贷和二套房贷利率下限已降至4.25%及5.05%。合富研究院高级分析师梁燕明表示，当前二手房交易的放款周期以两周到一个月的时间为主，一手房更快。“这为置换提供了较好的交易环境。”梁燕明说。从真正的居住需求出发,置业才能“稳”住。

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