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房企将继续分化 2022改善需求将主导楼市

来源:广州日报

作者:

2022-01-07 15:25:01

“如果有适合的项目,适合的价格,还是希望今年有机会实现改善居住。”一直希望能换套大房子的吴女士对2022年的楼市持续保持着关注。而和她一样期待在今年找到置业机会的改善型买家,正成为在销售新组团的小方手中的主力买家。“为了孩子买房,为了给父母买房,改善型置业占比在增多。”2022年楼市开局,一些新的变化在悄然发生。

碧桂园集团总裁莫斌说:“回首不平凡的2021年,房地产行业正进行着新一轮洗牌。2022年,要坚持长期主义,运用归零思维,深化全竞提升, 穿越行业周期,迎来更大发展。”

绿地集团董事长、总裁张玉良则表示,“每一粒熬过冬天的种子,都有一个关于春天的梦想。2022年是实现再出发、焕新生、开新局的关键一年。”

在房企总裁、董事长们的新年致辞中,不约而同描述了2021年的不平凡,认为2022年将进入楼市新阶段,必须要努力突破和超越自我。

跌宕起伏的2021年楼市落下了帷幕,数据显示,广州楼市交出了一份总成绩还不错的答卷。然而楼市走到新的十字路口已成为行业内的共识,2021年酝酿变局的势能在2022年将进一步释放,2022年楼市的走向如何?或许深度剖析数据有助于更理性地看待市场。

数据回看:

2021年“高开低走” 预测2022年“分化回暖”

问及对2021年楼市的感受,不少房企和中介的从业者都对记者用“难”“冷”等词语来形容,然而最终的数据却让很多人感到意外,市场从业者的感受与最终成交数据之间产生强烈的偏差。

网易房产监控阳光家缘数据显示,2021年广州一手住宅网签成交115797套,同比2020年的111534套增加4263套,同比上升3.82%;面积同比上升4.28%。这个成交数字创下了近5年的新高,成为有历史纪录以来的成交亚军,仅次于2016年的127721套。从全国来看,据国家统计局数据,2021年1~11月,商品房销售面积158131万平方米,商品房销售额161667亿元,增长8.5%。据克而瑞推算,预计全年商品房销售规模将再创新高,面积和金额分别突破至18亿平方米和18万亿元以上。

可以看到,2021年房地产走出了一条“高开低走”的曲线。上半年,市场成交热度高,下半年市场开始冷静,拿地、融资等更客观理性。易居企业集团CEO丁祖昱认为,房地产市场在2021年有一个明显的转折点,上半年累计操盘金额同比上涨37%,下半年房企销售、融资下滑。这个转折点与行业自身发展阶段不无关系。过去五年,是房地产行业快速发展的五年,开发商的融资、销售、投资规模迅速扩张,过度金融化带来了房价、需求、支付力和供应的透支,调控政策是及时也是必要的。丁祖昱用告别白金时代迈进青铜时代来形容2022年以后的楼市,预计行业规模将回到五年前。

近期进行2022年楼市展望的机构也大多持相似观点。中指院预计,2022年全国房地产市场将呈现“销售面积回落,销售均价平稳运行,新开工面积下降,投资低速增长”的特点。社科院认为,2022年中国楼市将从整体降温转向分化回暖,预计2022年全国商品住房平均价格变动将在-3%至3%,销售面积变动将在-1%至-5%。目前大部分研究机构都认为2022年房地产销售额会适度下降,但下降幅度预判基本都在10%跌幅线以内。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为,2022年广州房地产市场关键词一定是“稳”: “稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标对于上行市场和下行市场都是适用的;二是量价回稳,2021年下半年已经基本探明市场底部,随着政策边际改善,成交量价也将回到一个相对稳定的正常状态。

行业洗牌:

房企继续分化 千亿房企数量未见增长

2022年的变数或还将体现在房企和行业格局上。有房企的负责人对记者表示,2021年在“拿地端、融资端”的大分化,会在2022年直接表现为“销售端”的大分化。  克而瑞发布的2021年中国房地产企业销售TOP200数据显示,2021年规模房企销售增速出现负增长。从千亿房企数量来看,2021年全口径千亿房企数量与2020年持平,保持在43家。2021年,百强房企在各梯队销售门槛继续提升的同时,规模增速也呈现一定的分化,行业竞争加剧。其中,行业头部房企继续稳健增长、保持规模优势,TOP10房企销售操盘金额门槛达到2879.5亿元。TOP20和TOP30房企的销售操盘金额门槛也分别同比提升9.2%和2.5%,实现规模稳定提升。但TOP100和TOP200房企的销售操盘金额门槛均同比降低至200.3亿元和55.1亿元,规模房企分化加剧。

值得关注的是,2021年,多个城市的住宅用地供应完全改变了玩法,改成为集中时段供地。以广州来看,2021年广州全年土地出让金额达到2452亿元。这个金额其实仅次于2020年的成交金额。从地块数量上看,2021年成交的宗数亦是历史第二高,仅次于2020年的146宗。从统计上看,广州2021年广州经营性用地合计供应169宗、成交138宗。

可以看到,三次住宅用地集中出让的活跃程度相当不同。在第二轮、第三轮集中拿地中,多为头部企业。广州房地产市场中,头部企业旗下项目颇为活跃,克而瑞的研究数据显示,越秀地产在2021年12月中旬,就以超过500亿元销售金额成为全广州2021年销售金额最高的房企。预计2022年不少头部企业的销售额还会实现增长,而昔日高负债冲规模房企则会面临业绩收缩,受到三道红线去杠杆的影响,若2021年拿地少,新开工减少,销售也会显著下滑,2022年销售榜单的排名预计会出现更多的变化。

需求变化:

租赁接受度将持续提高

虽然2021年下半年市场出现调整,但在2021年4月买房改善的小姚并不后悔,在她看来,海珠区的价值还没得到完全的释放。目前,核心区和郊区的价值差距增大,购房尽量靠近核心区,已经益发突显其重要性。

和前几年相比,这两年的户型设计可以说“每一厘米都被房企用到尽”。也让刚需和刚改的买家在可以控制总价的前提下,可以有更好的空间利用和选择。有设计师表示,面积段在80~110平方米左右的三房,100-120平方米的四房,成为现在住宅市场上的绝对主流产品。在人口结构和生育政策变化等影响下,从2021年到2022年,市场需求还在持续变化。从市场数据可以看到,刚需当中的租赁占比在上升,同时,改善提升是未来支撑市场的主流。

租房的接受度正在上升。除了国家发展保障性租赁住房政策的支撑,居住观念也在悄然发生变化。数据显示,2021年接受租房的人占比达53%,年轻人租房比例五年增长12%,无房“95后”阶段性租房比例为64%,所以对于“刚需”的考量,要把租房比例去掉。

同时,需求变化显著的是,改善变得全龄化。Z世代、“95后”已经开始有改善购房需求了,新生代为提升生活品质改善,“70、80后”面临家庭居住改善,而“60后”则是养老改善。几类改善需求关注点大相径庭。“95后”关注自己,追求产品漂亮、功能潮流;新生代关注孩子,以满足孩子的需要为主;“70、80后”关注生活;“60后”关注养老,他们需要空间的高效利用,从普通健康设施到智慧养老都是关注的内容。

因此,预计要满足市场需求变化,或会向刚需小型化转变,提高三房占比、三孩户型、养老户型、客餐厨一体化、多卫生间化、衣帽间升级,收纳精细化、精装家居一体化、豪宅酒店化将成为未来产品创新的潮流。此外,风格现代化、主入口功能细分化、运动设施标配化、社区空间老幼化、智能家居概念化也值得参考。

[责任编辑:杨凡、孔然]

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