政策“加码”优胜劣汰

近期房地产领域政策频发，中央经济工作会议也要求推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

加之降准、降息的落地执行，地产股一路飘红，蓝光发展上演三连板，泰禾集团月内涨幅超10%。

日前央行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)，共计释放长期资金约1.2万亿元。

与以往“定向降准”不同的是，这是本年度第二次“全面降准”。区别于“全面降准”惠及所有企业的特点，“定向降准”的目的主要在于对中小企业或特定领域提供资金支持。

降准“靴子”落地后，央行时隔19个月再次下调1年期LPR利率至3.8%，5年期LPR利率则按兵不动，维持4.65%不变，市场所期待的房贷拐点并未到来。

去年，新冠疫情全球扩散导致美元债市场剧烈动荡。与此同时，随着“三条红线”等政策出台以及诸多因素叠加，房企境外融资规模开始收缩，以往“借新还旧”的打法再难持续。

随着房企融资态势的进一步恶化，相关部门和机构频繁“发声”，房企境内融资规模呈现修复性上涨趋势，多家房企到期债务获得展期，部分房企资金流动性压力得到阶段性缓解。

此外，中国人民银行与银保监会联合发布通知，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务，还在加大债券融资支持力度方面进行了明确。如支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。

从形式来看，金融机构不直接参与交易，而是通过定向发放贷款的方式推动优质房企完成项目处置。从贷款目的来看，资金仅可用于项目的收并购，不可用于出险房企的股权收购或企业自身。从贷款对象来看，优质房企是获得收并购贷款的主体，但并不局限于国企或民企，有能力者即可参与。从标的物来看，出险房企的优质项目才是交易对象，房企不可借机剥离劣质资产。

对于目前深陷流动性危机中的房企而言，及时处置项目资产是一种重要的风险化解手段，可以起到一举三得的作用。

首先房企可快速回笼资金并降低债务压力；其次房企在资金到位后可确保项目按时顺利完工，按期交付；最后对于并购方而言，可用优惠价格获取优质项目，提升自身资产质量和盈利能力。

根据中指研究院统计，当前违约及违约风险较高的企业在2018年后开盘、且权益比例超过50%的项目共1571个，规划建筑面积约7.5亿平方米。企业违约事件发生后，其中有相当比例的项目已经停工，加快收并购进度有利于尽快化解停工楼盘“复工难”问题。

此外，从市场情况来看，部分优质民营房企融资环境有所放宽，房企的资金压力有望缓解，预计后续房地产信贷环境将会持续改善。

[责任编辑：杨凡、孔然]

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