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新房价格盘整,二手房成交清淡,济南楼市降温了

来源:经济导报

作者:

2018-07-13 10:01:07

持续火热的济南楼市,在近两个月出现了明显的降温势头。

“二手房现在不好卖了。买房客户观望情绪很浓,卖房人又对价格期许比较高,市场有点有价无市。”12日,21世纪不动产某店的业务主管刘莉莉对经济导报记者说道。

在新房市场,经济导报记者调查发现,此前“开盘即售罄”的现象也已不复存在,市场进入了一个更稳定和理性的状态。

卖房子相当费事

济南市民唐女士最近比较烦———想把房子卖掉竟然相当费事。

唐女士在东部的保利花园有一套142平方米的大三室。从年初开始,她就琢磨着把这套房子卖掉,置换一套更好的。在4月份,她将这套房子挂了出去,总价256万元,约1.8万元/平方米。

她觉得这个价格还是合适的,“我们小区西边不远处的一个新盘,期房的售价就已经达到1.9万元一平了。而且还是一个小开发商的盘,发生了多次维权事件。”

但出乎意料的是,她的房子挂出去两个多月,“只有两个人去看过。”

中介告诉她,要想尽快卖掉房子,只能把价格再压低一些。

刚开始,唐女士对中介的说法很是抵触,“反正我也不着急,就那么先挂着吧。”但最近她有点着急了,因为她看上了奥体中心附近的一个楼盘,价格在3万元/平方米左右,她必须将保利花园的房子卖掉。

于是,唐女士听从了中介的建议,将老房的价格一平方米降了1000元,总价242万元。然而,半个多月过去了,到现在还没有一个人去看房子。

中介建议她再降1000元,但她拒绝了,“世纪大道上比这个位置差得多的盘,期房还1.6万元一平呢!再等一段时间试试。”

买房人正在观望

与唐女士有类似经历的人,不在少数。“很多卖房人听到我们建议将价格放低时会有一些反感,但现在房子确实不好卖了,买房人的观望情绪很浓重。”刘莉莉说。

她告诉经济导报记者,“我们这储存有很多买房意向客户,有适合的房源就会给他们打电话。之前他们看房的热情很高,一听说有房就主动跟我们去看。而这近一两个月,接到我们的电话他们首先就会问价格,稍微高一点就没人看。”

来自链家的数据也印证了刘莉莉的直观感受。今年3月至6月,济南市民在链家上挂牌的新房源分别为4344套、4027套、4131套、3953套,整体变化幅度不大。但经纪人带买房人看房的次数却明显下降,分别为27111次、24668次、23519次、20069次,累计下降幅度达到26%。

“现在一套大三室的房子动辄二三百万,除非买房人原来有房子来置换,不然很难承受得起。相对来说,那些90平以下的小户型,因为总价比较低,成交情况还好一些。”刘莉莉说。

“如果不涨那就是跌”

买房人减少,会不会使二手房价格下跌?

“大幅下跌的可能性不大。不过,房价不涨不就相当于跌了?因为,你买房子是有资金成本的,100万元的贷款贷上30年,光利息就得100多万,如果不涨那就是跌。”刘莉莉说,“而且,因为二手房的卖方很分散,总有一小部分人着急用钱,并因此做出降价决定。所以,如果买房人的人气持续低迷,房价小幅下行的可能性还是比较大的。”

来自链家的数据显示,济南二手房价格在6月份已经出现小幅下跌———当月参考均价为20318元/平方米,环比下降1.33%。其中,历下区(均价27420元/平方米)、市中区(均价22654元/平方米)、历城区(均价19636元/平方米)呈小幅下降趋势,历城区降幅最大,为2.52%。高新区(均价21512元/平方米)、天桥区(均价18353元/平方米)、槐荫区(均价19097元/平方米)则呈上涨趋势,天桥区涨幅最大,为3.65%。

“两市”相互传导

在二手房市场降温的同时,济南的新房市场也在降温。6月下旬以来,新房市场“开盘即售罄”的盛况已经不见,甚至有楼盘开一次盘只卖出去几十套,此前一些大热的盘,价格也恢复了理性。

新房市场的降温与二手房市场有类似逻辑———较高的房价已不为需求方所接受。

以东部较热的雪山片区为例,去年年底还有1.2万元/平方米左右的房子,现如今这些楼盘纷纷“转身”为精装修产品,价格则涨到了1.6万元/平方米左右,而这样的价格使得连夜排队抢房的现象几乎销声匿迹了。

“新房市场对二手房市场有传导作用,而且是相互传导。在我们的客户中,有些人就是看到新房市场涨不动了,也就对二手房不那么心急了。而二手房卖得慢了,也会导致大家对新房不是那么渴求了。”刘莉莉分析称。

进入稳定盘整期

对于济南楼市的(价格)前景,刘莉莉认为可能要停滞一段时间了,“因为多种政策都不是利好。无论是限购限贷还是贷款利率上升等,都不支持房价继续上升。还有就是,人才政策的实施给外地人在济南买房提供了一条便捷的途径,也在一定程度上平抑了房价上涨预期。现在看,这一轮房地产调控政策会持续一段时间,房价大幅上涨的势头已经没有了。”

在房价恢复稳定的背后,也有上游土地供应的因素———土地供应的温和放量,缓解了市场供不应求的紧张行情,也为房价稳定打下了基础。为平抑地产过热,济南市在2016年11月公布了2017-2019年住宅用地供应年度计划,为每年7000亩。从实际供应来看,2017年为8387亩,超额完成当年供应计划。2018年则计划供应9188.2亩,较2017年实际供地略有增加。

“参考历次房价上涨的过程,在大幅上升后进入盘整甚至小幅下跌,这是一种正常的现象。而本轮房价上涨幅度尤其较大,再加上调控政策持续,未来一段时间济南房价有望进入一个稳定盘整期。”山东中原地产投资顾问总监薄夫利对经济导报记者分析道。

[责任编辑:杨凡、秦霞]

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