房屋托管济南升温 竟有中介高价租进低价租出

济南某处公寓,不少房间被托管。

大部分被托管后的公寓,会简单装修,配上基本的家具、家电。

不久前,济南市民孙女士准备出租自己的一套简装房,网上发布消息后,很快就接到了不少电话,不仅要长期租她的房子,还要免费为她的简装房装修。然而,联系她的并非普通租户,而是她没听过的一类服务公司——房屋托管。

只需承担短暂的房屋空置期,就可以坐收房租当“甩手掌柜”?记者调查发现,随着租房市场的升温,房屋托管在济南悄然升温。

文/片　齐鲁晚报记者　崔岩　　

委托房屋很省事

安全隐患咋办?

“之前,只知道中介可以代理出租房屋,但具体租房还得房东和租户谈,像房屋托管这样一租就是好几年的,头一次听说。”孙女士对记者说。

2015年,家住济南长清的孙女士在济南高新区购买了一套住房。买后房子基本处于闲置状态,因为人离得远,出租也比较麻烦。

按照房屋托管公司的说法,孙女士只要将房屋委托给他们并签订委托合同,他们负责寻找租客以及房屋的日常管理维护。由于孙女士的房屋属于简装,托管公司还将进行装修并配备家具、家电。

此外,合同期内,托管公司将代收房租、水电费、煤气费、物业费等费用,并将租金按月交付给孙女士。房屋托管公司将承担招租不顺利、中途租客退租等风险。相对应的,合同中也规定,每年有一个月的房屋空置期,房屋托管公司不必向孙女士支付租金。

这种坐收房租的方式,确实让孙女士心动,但一些负面报道又让她心生顾虑。近年来,因房屋托管出现的负面报道并不少见。2016年,济南天桥区一房主委托房产托管中介出租房屋,托管公司仅支付了一个季度的租金后,就不再支付剩余租金。一怒之下,房主将中介公司告上法庭。

今年年初,在济南实习的丁岚通过托管中介租了一间15平方米的个人公寓,签合同时被告知需要押一付三,因一下子拿不出那么多钱,只好选择押一付一,但同时每个月也多了155元租金。房子里家电齐全,但热水器没有开关,如果不拉下电闸,热水器就一直在工作。不知情的丁岚,十天就用了100元的电费。租了一个半月之后,丁岚因工作原因退租,托管中介表示只能通过托管中介转租。在丁岚转租结算时发现,押金虽然全额退还,但是公寓扣除了50％的租金,还扣除1个月的服务费和房租5%的违约金。

孙女士还担心,房屋托管以群租为主,其安全隐患怎么办?中途托管公司收了房租跑路,租客不走怎么办?

有规模的仅十几家

多数都是个体户

“就是这样一些不正规的‘二房东’、小中介,坏了这一行业的声誉。”济南中合房地产经纪有限公司负责人连智磊说,济南的房屋托管行业早在七八年前就已出现,但一直不占主流,即使到现在,专营房屋托管行业的运营商也不多,大多以个体小商户为主。

连智磊现拥有近2000套房、5000多间出租房间,已经算是济南市该行业内规模数得着的运营商了。

“房屋托管用我们行业里的话说,其实就是‘长租公寓’。”自2013年起,从事房屋托管的公司逐渐多了起来,但是真正有规模的只有十几家,多数都是个体户在做。“干这行的多了,竞争也激烈起来,最直接的就是收房的成本高了。”

跟一般的出租房不同,托管公司的出租房会有一些额外服务,有专门的工作人员缴纳水电费、物业费,有清洁人员打扫卫生,租客有维修等问题可以直接找经纪公司。

“从流动人口住房情况、‘租售同权’政策倾斜、一二线城市房价居高不下等多个视角综合看来,长租公寓市场前景看好是不争的事实。”世联行山东区域董事总经理朱江介绍,目前世联行在济南已经拥有1500多间公寓。“以机构的方式将房源组织起来统一打理,能够把存量房市场盘活做大,还能够细化市场。”

遏制租房乱象

行业标准正细化

前期装修、后期维护,听上去房屋托管公司要承担的事项不少,那盈利点在哪里?连智磊告诉记者,主要还是靠房间分割,通过高入住率来赚取利润。“房子要保证空置率在5%以内,到10%就有风险了。”

连智磊给记者算了这样一笔账:一套三居室2000元、两居室1500元,托管价格一般比市价低200元左右,每年一个月的空置期。房屋一般会改成群租房,每套房租就可上涨1000元左右,此外还有空置期收益、各种费用的差价及房租上涨等。“一套房的毛利在每年8000元到10000元之间。”

连智磊坦承,去年他的空置率在5%,但今年来看已经到了8.7%。“由于房屋托管对运营商的资金、经营管理要求很高,去年济南不少做房屋托管业务的公司,因为资金管理问题,相继退出市场。”

与普通的房产中介和房东、承租方签订房屋合同不同,房屋托管公司的房屋租赁业务是由两份独立合同实现的,一份是托管公司与房东签订的房屋委托代理合同,一份则是房屋托管公司与承租方签订的出租合同。

“在预收租金的情况下,如果房源足够多,可以获取大量的现金流。”连智磊一语道破天机。有些房屋托管公司看重的是房屋托管带来的现金流,利用这笔现金流进行的高收益理财远比房屋托管更加盈利。

“房屋托管最大的风险,是两个租赁关系收付房租的周期不同。房屋托管公司按月或者按季度给业主支付房租,而从租客手中收取租金周期是半年或者一年,收取的押金也比较多,这样一来,房屋托管公司手中就会聚集起大量的流动资金,如果监管不到位,极有可能出现资金被挪作他用或‘跑路’的现象。”

既然房屋托管公司的“高价租进、低价租出”是为了吸引现金,那么一旦资金链条断裂,房屋托管公司只能“跑路”,给房东和租户留下一个难以收拾的烂摊子。近两年,在济南、青岛等地都发生过房屋托管公司截留租金后“跑路”的事件。

“房屋托管最大的问题,是信息不对称。”山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗说,如果得不到有效的监管,很容易出现问题。

幸运的是,19日,山东省住房和城乡建设厅发布了《山东省租房租赁合同示范文本》,将于7月1日起正式实施。《示范文本》对租赁双方的权利和义务作出明确规定,并对租客人数作出规定,提出一些禁止性规定。对之前住房租赁市场中的一些乱象“对症下药”。

[责任编辑：杨凡、秦霞]

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