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济南史上最严限购令:受影响最大的是这几类人!

来源:生活日报

作者:

2017-04-25 16:18:04

19日晚,济南市人民政府办公厅发布“关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知”。文件一出,因其在限购限贷限售上均有涉及,而被业内人士称为济南“史上最严楼市调控政策”,其中到底藏着哪些“只有想不到,没有做不到”的控房价大杀器。

贷款买过房,再买算二套

二套房最低首付重回六成

文件原文:济南市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的,申请住房贷款均视为第二套住房贷款,首付比例提高至60%。

记者解读:

据业内人士介绍,二套房的房贷首付比例提高到60%,并不是什么新招。2011年2月至2015年3月的四年间,济南的二套房贷款首付比例一直是60%。只是最近两年在去库存的大背景下,才把二套房的首付比例降下来。

关键在于,二套房的认定上。此前,济南市各大银行对二套房的认定有松有紧。

在宽松的时候,只认贷,即只要家庭名下的住房贷款已经还清了,再次贷款购房就按首套房来算。严格的时候,认房又认贷,即名下有一套房了,不管贷款是否结清,再次申请贷款购买住房,最低首付比例都按二套房来执行,即40%。

在这次调整之前,绝大多数银行对按揭贷款执行这一认定标准。而最新出台的房贷政策,又追加了一条:只要此前有过贷款买房记录,再贷款买房,就按二套房的首付比例来执行。

驻济一家银行的信贷经理坦言,这是一记狠招,堪称史上最苛刻的认定标准。哪怕现在名下没有房子了,只要之前贷款买过房,现在想买房,一律算二套房,最低首付款比例60%,而且利率在基准利率的基础上上浮10%。贷款记录从人民银行的系统里一查就准,对于购房者来说,几乎没有办法规避。

杀伤指数:五颗星

房贷期限缩短五年,还款压力大

公积金补刀,首付利率双打压

文件原文: 二套房商业按揭贷款最长年限缩短至25年,公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍。暂停向使用过2次及以上住房公积金贷款的家庭发放公积金贷款。

记者解读:

之前新房房贷最长可贷30年期,除非贷款人年龄超过35岁,无法在65岁之前还清贷款(银行通常认为65岁之后没有还款能力了,因此最长还款期限不能超过65岁)。二手房的贷款期限和房龄有一定的关系,但多数可以贷30年。

此次明确房贷期限一刀切地缩短,商业贷款的最长年限缩短至25年。少了5年的还款期,意味着月供要有一定幅度的提高,还款压力加大,对购房者的还款能力的要求更高了。

另外,公积金贷款还补了一刀。跟商贷一样,有过公积金贷款记录的,再申请公积金贷款也算二套房,首付比例提高到60%,而且利率还上浮1.1倍。

2012年时,济南曾规定首次使用公积金贷款买第二套房,首付最低六成,但利率没有上浮过。这一次可谓一记组合拳,首付和利率双重打压。

用过两次及以上公积金贷款的,暂停发放贷款。而原来用过多少次也不限,只要还清了就能再次申请使用公积金贷款。

杀伤指数:四颗星

外地家庭购房,首付最低六成

堵住外来炒房者,却打击了刚需族

文件原文:非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%,商业按揭贷款最长年限缩短至25年。

记者解读:

济南房地产界的一位资深人士表示,这一招跟前面的提高二套房按揭贷款门槛一样,本质上都是抑制需求端。这对外地户籍的购房者来说,无疑是坏消息。

就算是买一套总价150万元的房子,起码得拿出90万元的首付款。而非济南户籍的购房群体多数是刚需族,如外来务工人员、留济的大中专毕业生等,这类购房者,通常对首付比例非常敏感。

从之前的30%提高到60%,直接翻番,会令相当一批刚需群体止步于首付款。

“说白了就是,进一步把外地人的购房门槛抬高了。堵住了外来炒房者的同时,也对刚需族造成了不小的杀伤力。”该人士称,此前的限购政策就已经对外来购房者做了限制,如只能购买一套房住房等。

非济南户籍的购房者可能要在如何获得一个本地户口上面下功夫,因为在限购套数、贷款首付等方面,均不处于一个起跑线。

杀伤指数:五颗星

取消提公积金缴维修资金

这个购房福利太短命

文件原文:取消凭缴纳住宅维修资金证明提取住房公积金政策。

记者解读:

提取公积金缴纳住宅维修资金,这是去年才出台的一项政策。

众所周知,住房维修资金在交房时就得必须缴纳的一笔费用,相当于给房子交了一份养老保险,济南市规定,带电梯的住宅按120元/平方米的标准收取,如果是100平方米的房子就得12000元。

此前,这笔钱缴完之后,可以提取一次公积金。这次政策调整之后,就取消了这一短命的购房“福利”。

杀伤指数:一颗星

下证不满两年不准卖

限购限售两手抓,两手都要硬

文件原文:限制限购区域内自本通知施行之日起购买的住房,必须取得不动产权证满2年后方可上市交易。

记者解读:

显然,这其实就是限售。政策本质上是抑制了房产供应端,抑制投资购房者倒卖房屋从中获利行为。

分析人士认为,限购、限贷政策主要冲击的是房地产开发企业,而限售主要冲击的是自持卖房人群。2016年各城市楼市升温,吸引大量投机投资者进入。2年内限售,等于把投资者锁定了,投资成本大幅提高,房子难以用来炒了。

限售大招大概是始于3月25日厦门市出台商品住宅“限售”政策,在新一轮楼市调控加码中,记者粗略统计,截至4月12日,起码有13个城市先后出台了楼市“限售”政策。

通过观察这些城市的政策可以发现,限购、限贷政策执行期相对较短,一般为1-2年;限售则一般为2-3年。

本次“限售”政策在时间上的设定主要有两个目的:一、将活跃的楼市需求冻结并后置,避免快进快出的楼市投资投机炒作行为;二、为楼市后续政策调整争取更多时间,尤其是楼市长效调控机制相关的准备措施,如房地产税立法、不动产登记等。

杀伤力:五颗星

长清章丘加入限购阵营

政策打补丁,主动降温形势迫然

文件原文:除了主城区之外,将长清区、章丘区纳入限购范围,本次及此前已出台的调控政策一并执行。

记者解读:

济南主城区限购之后,未进入限购范围的章丘房地产市场火得一塌糊涂,成为投资新热土。早已有声音呼吁将章丘纳入限购范围。

此前长清虽然不在限购范围内,但在计算家庭住房套数时,在长清拥有房产也是占名额的。这次政策打补丁,东西两个卫星城首次进入限购状态,势必对当地过热的市场泼一瓢冷水。

从土地市场来看,特别是章丘该降降温。今年2月份,章丘出让住宅用地,热门地块的楼面地价一路拍到了4000多元/平方米。各大房企将章丘市场视为下一个风口,纷纷抢地盘。

房价涨幅丝毫不亚于去年的主城区,出现非理性购房的苗头,二手房市场毁约现象不少。因此,业内人士认为,采取限购等政策是非常及时和必要的。

杀伤力:三颗星

地价翻番,封顶才能卖房

政策有创新、操作性更强

文件原文:优化居住用地供应。本着“增加总量、控制热点、均衡供地”原则,实施精准供地,平抑土地市场。同时,引导企业理性竞价。结合土地出让溢价率提高项目预售条件,居住用地出让溢价率达到100%以上(含)的,项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可;溢价率达到150%以上(含)的,项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。设定居住用地出让最高限价,当竞买人报价超过最高限价时,按竞基础设施或公益设施建设进行出让。

记者解读:

土地市场也出大招了。相比去年的“济八条”,这次的措施操作性更强。济南一家房企的负责人表示,土地溢价率与预售条件挂钩,算是创新性的政策。

目前,住建部和国土部要求库存低于6个月的,加快工地节奏,同时严格禁止出现新的地王。这对地方政府来说是个不小的考验。

得赶紧供地,但问题是你哪儿拍地,哪儿的房价就往上蹿一截。如果不拍地,供应紧张加剧房价上涨的态势。从去年拿地情况来看,面粉屡屡贵过面包。

济南这次出台的新政策,溢价率超出100%,就得封顶才能卖房,溢价达到150%,必须建成现房才能卖。没有限地价竞房价,因为后期操作中不好监管和控制。但是限地价,竞修路等基础设施、建学校医院等公益设施,是比较好掌控的。

地王恐怕是很难再出现了,房企想当“地主”也更加困难。“斗地主”的花样越来越多。

杀伤指数:四颗星

捂盘炒房,两年禁拿地

真落实到位,将成一大利器

文件原文:依法严厉查处捂盘惜售、炒作房价、制造和散布虚假消息、发布虚假房源及价格信息、欺骗消费者交易等违法违规行为。对涉案开发企业和中介机构,一经查实,依法从严从重处理,开发企业停止预售及网签,2年内不得参与本市土地交易,中介机构吊销营业执照,并列入失信企业“黑名单”。

记者解读:

这一禁令也不新鲜,之前喊过很多次。但实际上,捂盘惜售、炒作房价、发布虚假房源、散布虚假消息等现象屡禁不止,总是时有发生。

业内人士认为,如果真的落实到位,从严从重处罚,这是一大利器。从惩戒措施来看,可谓严厉,开发商停止预售和网签,2年内禁止拍地。中介机构则直接吊销营业执照,打入黑名单。

“关键在落实。监管力量可能有限,可以发动群众的力量,鼓励举报和曝光,让违规行为成为过街老鼠,一定能刹住市场歪风。”济南房地产界的一位资深人士认为。

杀伤指数:三颗星

附文件全文:

济南市人民政府办公厅

关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场

平稳健康发展的通知

济政办发〔2017〕13号

各县区人民政府,市政府各部门:

针对当前我市房地产市场形势,为进一步贯彻落实中央、省房地产市场调控的有关政策,促进我市房地产市场平稳健康发展,经市政府研究,确定对当前房地产市场有关政策进行调整。现就有关事宜通知如下:

一、优化居住用地供应。本着“增加总量、控制热点、均衡供地”原则,实施精准供地,平抑土地市场。

二、引导企业理性竞价。结合土地出让溢价率提高项目预售条件,居住用地出让溢价率达到100%以上(含)的,项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可;溢价率达到150%以上(含)的,项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。设定居住用地出让最高限价,当竞买人报价超过最高限价时,按竞基础设施或公益设施建设进行出让。

三、本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的,申请住房贷款均视为第二套住房贷款,首付比例提高至60%。其中商业按揭贷款最长年限缩短至25年,公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍。

暂停向使用过2次及以上住房公积金贷款的家庭发放公积金贷款。取消凭缴纳住宅维修资金证明提取住房公积金政策。

非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%,商业按揭贷款最长年限缩短至25年。

四、限购区域内自本通知施行之日起购买的住房,须取得不动产权证满2年后方可上市交易。

五、依法严厉查处捂盘惜售、炒作房价、制造和散布虚假消息、发布虚假房源及价格信息、欺骗消费者交易等违法违规行为。对涉案开发企业和中介机构,一经查实,依法从严从重处理,开发企业停止预售及网签,2年内不得参与本市土地交易,中介机构吊销营业执照,并列入失信企业“黑名单”。

将长清区、章丘区纳入限购范围,本次及此前我市已出台的调控政策一并执行。

本通知自2017年4月20日起施行。

济南市人民政府办公厅

2017年4月19日

[责任编辑:杨凡、苏佳]

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