济南二手房市场改善性需求凸显 历下区均价破两万

进入3月份,济南的二手房市场出现了小幅的升温。济南市各区域的二手房住宅挂牌价均有不同幅度的上调,其中历下区二手房均价已突破两万元大关,章丘区2月份房价环比上涨达21.34%。目前来看,改善性需求在二手房交易中占据不小的比例,投资性需求相对较小,买方和卖方都较为理性,预计未来二手房市场将呈现一种平稳上涨的趋势。

3月后二手房市场

仍处于卖方市场

步入3月后,济南二手房市场开始升温。作为山大南路一家房产中介负责人,张兵(化名)明显感到来看房的人多了。“无论是刚需还是改善需求相比节前都明显释放。”张兵说,做了八年经纪人的他对市场反应比较敏感。“3月份市场回暖迹象比较明显,看房的人增多,成交的时间缩短,效率提升。”张兵说。

说起近期和节前的变化,张兵说,限购细则出台后,市场出现了明显的观望期,一方面是购房者消化政策需要时间,另一方面是对市场预期会发生变化。不过,比起新房的投资需求,二手房受限购的影响相对较小。“3月份成交的房子也可以说是1月、2月累积的,集中释放。”张兵说。

济南二手房价走势图

统计数据也可以看出,二手房市场正在回暖。根据房天下二手房数据中心统计,1月份,济南二手房(住宅)挂牌均价为14429元/㎡,环比去年12月每平上涨1元,涨幅为0.01%,同比去年1月每平上涨3618元,涨幅为33.47%。但是到了2月份,济南二手房挂牌均价已经涨到了14649元/㎡,环比1月每平上涨220元,涨幅提高至1.52%。

张兵分析道,从价格来看,节后确实出现了微涨,但是涨幅不太大。“毕竟现在处于调控期,原来漫天要价的情况明显少了,房主定价比较符合市场现状,议价空间也是很大,房主也变得比较理性了。”张兵说,从市场的供需来看,现在还是卖方市场,房源尤其是优质房源还是比较紧缺,整体还是供不应求,他们目前的重点还是找房源。

历下二手房均价破两万

章丘环比上涨21.34%

具体到济南市各个区域,不同区二手房市场情况也不尽相同。目前来看,济南市内历下区房价依然占据排行榜首位。据房天下二手房数据中心统计数据显示,2月份历下区二手房住宅挂牌均价正式突破两万元大关,已经从19792元/㎡涨到20544元/㎡,环比上涨3.80%。2月济南市各区县搜索排名中,历下区以21.19%的搜索占比位居榜首,由此可见,市民置业时首选依然是历下区。

二手房各区挂牌均价、环比走势图

不过,分别来看,其他区域市场也在回暖。1月份历城区均价为12919元/㎡,环比下跌2.05%,但到了2月份,历城区均价为13248元/㎡,环比上涨了2.55%；1月份长清区环比下跌0.49%,到了2月份,均价已经达到6329元/㎡,环比上涨3.03%。因此,目前看来,济南全市二手房挂牌价格都在上涨,市场已经整体升温。

其中,章丘受到撤市设区和山大搬迁等利好消息的影响,房价出现了较大的涨幅。1月份,章丘区二手房住宅挂牌均价为6537元/㎡,环比上涨为4.56%。而到了2月份,章丘区二手房住宅挂牌均价已经涨至7932元/㎡,环比上涨高达21.34%。

另外,不同商圈的热度也不相同。2月份,西客站跃居商圈热搜榜首位,搜索占比1.36%；英雄山和洪家楼商圈位居第二位,搜索占比为1.31%；花园路商圈跃居第三位,搜索占比为1.09%。在楼盘小区中,名士豪庭(资料 图库)依然位居小区热搜榜首位,搜索占比0.21%；万科城位居第二位,搜索占比为0.19%；阳光舜城位居第三位,搜索占比为0.16%。

改善性需求比例增大

未来市场趋于平稳

张兵说,目前从各种需求的人群来看,改善需求占了比较大的比例,多数是卖掉一套房子后再进行置业,有的是为了学区,有的是单纯改善居住条件。

房天下给出统计数据显示,从年初至今,三居、50-80万、90-120平米属性的二手房是购房者最为关注的。据房天下二手房数据中心统计数据显示,在各种户型的需求方面,三居依旧是网友最为青睐的户型,搜索占比为47.64%,在价格方面,50-80万依旧位居首位,搜索占比为26.73%,在面积区间方面,90-120平米依旧位居首位,搜索占比为31.83%,搜索比重环比上涨1.96个百分点。

济南一家大型连锁中介负责人说,根据以往的市场规律来看,春节过后尤其是3月份之后,市场会出现明显的回暖,尤其是上半年,学区房的需求会比节前要增加,学区房作为一种特殊的房源,价格一直比较坚挺,在市场总体比较平稳的状态下,这类房源会保持一直上行的态势。其他的房源,像是一些配套比较完善,小区比较成熟的,也比较有市场,未来价格还是会总体呈现一种平稳上涨的趋势。

该负责人认为,二手房不同于新房,房主没有销售指标的压力。即便处于调控时期,成交难度和周期加大,他们也不会降价出售,不着急用钱的人一般选择出租或是继续挂牌,等到市场调节到一定程度后,出售成交。

“不会出现很离谱的大涨,现在购房者和卖房者越来越理性,总体会比较平稳。”该人士说。“二手房投资投机需求占了很小的比例,多数是买来自住,所以市场总体比较平稳。”张兵也表达了相同的观点。因此,业内人士建议,如果是刚需一族或是改善需求比较强烈的人群,建议根据实际情况买房,不用刻意观望或是刻意恐慌。

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