二孩鼓励政策逐步完善 “三房”或成刚需产品

随着“全面二孩”政策的推行，今年两会上，“二孩”话题热度不减。从十八届三中全会提出“单独二孩”政策，到十八届五中全会提出放开全面二孩政策，堆积的生育意愿释放将带来短暂生育高峰。长期来看，会对未来我国人口规模增速放缓甚至下降、新增劳动人口逐年减少、人口结构趋于老龄化等起到一定的缓解作用。可以预见的是，“二孩”政策将得到国家更多的鼓励和支持。

生育二孩受鼓励，房产需求量增加

“全面二孩”放开后，总人口数量增加，将延缓人口规模增速放缓步伐，人口总量高峰期推后。根据第六次人口普查数据，2010年全国一代二人户和二代三人户共计约17726万户。根据估算，全国一代二人户及二代三人户中，15-49岁年龄段夫妻家庭户数占到60%左右，约10636万户。扣除单独及双独夫妻家庭约5200万对，考虑到40%的再生育意愿，则全国约有2000多万户符合全面二孩条件家庭有再生育打算。再加上近四年新增一代二人户及二代三人户，我们预计这一数据还将有1000-2000万人口的增加。

卫计委测算数据也显示，在目前约1.4亿已育一孩的已婚育龄妇女中，按现行生育政策可生育二孩的约5000多万人，占37%；实施全面两孩政策后，新增可生育二孩的目标人群约9000多万，占63%。

根据预测，累计生育意愿的释放将带动短期内城镇出生人口将增加约1500-2000万人，按2012年城镇居民人均住房建筑面积32.9平方米计算，未来五年将增加城镇住房面积约4.9-6.6亿平方米。未来一段时间，随着新型城镇化进程加快和户籍制度改革的深化，加之二孩影响，预计到2040年，我国城镇人口将超过10亿人，较2015年增加2.5亿以上，这部分人口增长带来的需求，将成为推进房地产长期平稳健康发展的重要助力。

二孩使“三房”成刚需 “大房时代”将来临

短期内人口增长影响户型变化，三室将成为刚需，四室以上改善性需求将有明显增长。随着二孩政策的实施和短期出生育的提高，未来五到十年，二孩家庭户数将有明显增长。对于这些家庭而言，原本的刚需二室户型将难以容纳家庭人口数的增长，因而夫妻一间、孩子各一间的三室户型将成为未来刚需主流。

而从统计局数据来看，对于90-144平方米的改善性需求，投资方面已有所增加，2014年90-144平方米的中等户型住宅投资额为34374亿元，较上年增加18.3%，远超过住宅9.2%的增幅，占住宅总投资额比重为53.4%，较上年扩大4个百分点。未来受二孩政策影响，中等户型销售和投资占比将继续扩大，144平方米以上大户型占比也将有所增加，而90平方米小户型规模将有缩减。

在现在的房产市场里。两房的刚需属性已经得到肯定。但是二胎政策的落实，对部分购房者来说，三房才属于刚需范畴。孩子小时候尚且可以用上下床过渡。但如果孩子长大，哪怕性别相同，还是需要一定的个人空间。那个时候，想要三代同堂，大三房才是刚需产品。

三房变成了刚需，那么相应的，大三居将会变成改需产品。多出来的空间可以作为书房、健身室、对大多数两孩家庭来说最主要的，还可以作为儿童娱乐室，保证儿童的健康发展。

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