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楼市走向调控紧缩期 一线城市房价过快上涨将止

来源:齐鲁网

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2016-10-11 09:19:10

在热点城市楼市持续高热情况下,自9月30日至10月9日,北京、天津、苏州、合肥、上海等22个城市集中出台楼市调控政策,从限贷、限购、土地供应、市场监管等方面进行调节。就在昨日,成都开始实施购房贷款新政,这是继10月1日深夜发布限购政策后,成都市出台的又一楼市调控政策。

业内人士认为,本轮调控政策出台密度频繁、范围广泛、精准性强,并且在发布政策之后继续打补丁、升级加码,开启了全面调控。在去库存基调不变的情况下,中国热点城市楼市正式走向调控紧缩期。

本轮调控有何新特点?

记者梳理发现,针对热点城市,本轮调控主要从消费端——限贷,供应端——增加土地供应,以及资金端、市场监管等方面着手,并且不同城市根据实际情况,因城施策。

二线城市中,苏州、南京、合肥、厦门“四小龙”对非本地户籍购买首套房均提出社保或纳税年限要求,二套房首付比例可与一线城市比肩,其中南京、苏州要求有1套房未结清贷款的再购房者首付比例不低于80%,达到目前城市限贷政策的最高限。

土地供应方面,多数城市均提出要增加住宅用地供应,增加中小户型市场供应。北京、深圳、厦门重启“90/70”政策,加之3月已有同样政策的上海,一线城市未来中小户型将迎来一批供应高潮。此外,北京要求试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施,或将抑制企业高价拿地冲动。

中国指数研究院分析认为,总体来看,本轮政策有望通过积极抑制非理性需求逐步为市场降温,但各城市在出台政策时也考虑到刚需群体的合理置业需求,因此在相关政策方面都做了针对性区分,仍能保证一定规模的刚需置业需求、有保有压,维护市场的理性运行。

而在链家研究院院长杨现领看来,无论调控工具是限购、限贷,还是土地政策,无非都是历史上调控政策的“重启”或“加码”,本轮调控的真正不同在于背景条件不同:一是本轮调控是处在经济下行周期中的调控,守住增长目标的底线和抑制资产泡沫之间将成为一场“刀刃上的平衡”;二是本轮调控是由地方政府竞相发起和实施的调控,地方政府拥有比以往都更大的自由度和裁量权;三是调控的主战场已经进入二手房阶段。

“这是不同以往历次调控的一个突出特点。”针对房价上涨最快、调控最严的一线城市,杨现领指出,这些城市已经进入二手房时代,70%的市场供给方是业主,而不是开发商,而且大部分业主既是卖方也是买方。“在一个以二手房交易为主体,买卖双方为C端的市场中,调控政策的传递机制具有更大的不确定性。”

调控力度有多强?

财政部副部长朱光耀7日在华盛顿表示,房地产市场确实存在一些以投资为目标进行的交易,因城施策,采取有针对性的应对措施是及时和适当的,而且正在产生积极效果。

从此次调控力度最大、涉及面最广、影响最大的北京来看,调控的确“立竿见影”。据亚豪君岳会统计数据显示,国庆7天北京商品住宅共实现成交1154套,成交面积8.76万平方米,日均成交量仅165套,相比中秋小长假的日均成交套数减少了161套,相比9月的日均成交量更是减少了320套。而在1154套成交当中,商住所占比重高达88%,纯商住宅7天仅签约143套。

从供应情况来看,“十一”期间北京住宅市场仅有4个项目入市,共新增1012套,预售许可面积5.5万平方米,与节前一周14盘入市的盛况已不可同日而语。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为,此轮房地产市场过热的根源在于天量信贷,“京8条”的调控手段采取了针对性的“去杠杆”措施,对于投机及投资需求的抑制直指根源。“多方组合重拳之下,北京楼市成交量已应声而降。”

一位北京南六环热点区域的地产中介表示,十一期间客户到店量明显减少,基本不用加班。“有的业主之前已经买了城里的房子,所以比较着急,确实出现降价出售的现象。”

不过,在中原地产首席分析师张大伟看来,除去北京、深圳、合肥、苏州等少数几个城市外,其他城市政策力度远远不如2014年930政策之前的执行力度(46个城市限购、全面认房又认贷限贷),“甚至很多城市可以说是蜻蜓点水”。

“但本轮调控在感觉上依然让人感到害怕。”张大伟表示,原因在于这一轮房价上涨太快太集中,事实上也是杠杆利用最过度的一次上涨。“这一轮很多投资客已经赚的盆满钵满,所以他们的止损线很低,一旦市场风吹草动,很可能会放弃部分利润离场。这种情况下,即使力度不大的调控也会出现踩踏效应。”

将产生多大影响?

值得注意的是,从调控范围来看,虽然表面上只有20多个城市出台了新政,但这些城市却是中国房地产市场城市集中度最高的地方。据杨现领估计,这20多个城市占据了中国二手房市场交易额的85%,新房交易额的40%,估计35%的杠杆交易会受到影响。

张大伟也表示,这一轮收紧看似一城一策,但如此密集的出台说明是在高层全面施压下的集体举动,预计未来还会有多个城市出台政策,可能将形成20-30个城市调控政策风暴。

“之前的政策预期是16个房价涨幅过高过快的城市需要平稳楼市,但随着政策的密集出台,一线城市辐射区域的市场也开始加入调控行列,未来房价可能上涨的城市也会跟风出台政策表态。”

张大伟预计,一线城市及二线“四小龙”城市最后恢复至2014年930前的政策力度,甚至更大,二线城市中房价涨幅较高的城市,也将全面实施限购、限贷政策。“政策目的是抑制房价过快上涨,但市场并不理性,所以很快会出现降价的个案,如果一旦年末央行额度吃紧,房价的下调很可能会蔓延到很多城市。”

中国指数研究院分析人士认为,考虑到本轮政策力度,并结合历次政策收紧后市场反应,可以预期未来楼市将逐步降温,成交量价回调可期。各个城市因需求差异性将呈现出多样化反应,如在投资投机比重较为显著的城市,量价波动将更为明显。而在资源稀缺供需矛盾长期存在的城市如一线城市,高位向下小幅震荡在所难免。

针对北京市场,郭毅表示,首付提高、信贷收紧,将使得部分客群的购房计划被迫延期。另外由于未来自住房供应还将加大供给,市场预期的走低,也使得部分客群的购房计划主动延后,观望情绪之下购房需求的萎缩将使得四季度成交量持续走低,将使得此轮房价过快上涨趋势被终结,预计四季度北京纯商住宅价格走势将趋于稳定。

附:主要城市新一轮收紧政策

城市

限购

限贷(最低首付)

土地/监管

北京

对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、社保或个税缴纳5年以上的非本市户籍居民家庭,限购1套住房。

首套:普通自住房35%,非普通自住房40%。

二套:普通自住房(无论有无贷款记录)50%;非普通自住房70%。

加大住宅用地供应力度,重启90/70政策,加快自住型商品住房用地供应,试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施

上海

对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、社保或个税缴纳5年以上的非本市户籍居民家庭,限购1套住房。

二套:普通自住房50%;非普通自住房70%。

进一步增加商品住房用地中保障性住房(含人才公寓)配建的比例和房地产开发企业自持住房的比例,加强商品住房用地交易资金来源监管

深圳

本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房;非本市户籍社保缴满年限提高至5年。

无房无贷:30%;

无房有贷款记录:50%;

二套房:70%。

加大住房用地供应力度,重启90/70政策,加强商品住房和商务公寓项目销售价格管理。

广州

本市户籍限购2套,非本市户籍社保或个税缴满3年限购1套

首套房:30%

二套房:已结清贷款,30%;未结清贷款,70%。

加大住宅用地供应力度,采取竞配建、竞自持等多种方式有效控制地价快速上涨,强化市场监管。

苏州(部分区域)

本市户籍限购3套,非本市户籍限购1套(需提供1年及以上个税或社保缴纳证明)

首次购房:30%

无房有贷、有1套房无贷或已结清:50%

有1套房贷款未结清:80%

土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)的,中止网上竞价,转为“一次报价出让方式”进行竞价。

南京(主城区)

本市户籍成年单身人士(含离异)限购1套;非本市户籍限购1套(需提供1年及以上个税或社保缴纳证明)

首次购房:30%

无房有贷、有1套房无贷或已结清:50%

有1套房贷款未结清:80%

当网上竞价达到最高限价90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。当网上竞价达到最高限价仍有2家以上单位要求继续竞买的,改为现场摇号产生竞得者。

合肥

在市区(不含四县一市)范围内,本市户籍限购2套新房,非本市户籍限购1套房(需提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个税或社保证明)

首套房:30%;

无房有贷、有1套房无贷或已结清:40%

有1套房贷款未结清:50%

加大居住用地供应力度,严格居住用地供应条件,开展已供居住用地专项清理。加强商品住房销售明码标价备案管理。

厦门

本市户籍(有2套及以上住房)、非本市户籍(有1套及以上住房、无法提供2年及以上个税或社保缴纳证明的)暂停购买180m2及以下商品住房

商贷首套:30%;有1套房贷款未结清:普通商品住房,60%;非普通商品住房,70%

公积金首套房:90m2以下,20%,90m2以上,30%;2套:50%

加大住宅用地供应,重启90/70政策。加强房地产市场监管。

杭州

部分区域非本市户籍限购1套

有1套住房且贷款未结清:50%

市区调整土地公开出让竞价方式。

天津

在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房。

非本市户籍:在市内六区和武清区购买首套房,40%。

加强住房金融监管,加强新建商品住房销售许可管理,严格新建商品住房价格申报制度

福州(五城区)

本市户籍(有2套及以上住房)、非本市户籍(有1套及以上住房、无法提供1年及以上个税或社保缴纳证明的)暂停购买144m2及以下的商品住房

首套房:本市户籍,30%;非本市户籍,40%

有1套房贷款未结清的本市户籍家庭:40%

加大住宅用地供应力度,适当提高土地竞买条件。加大房地产市场监管工作力度,强化商品房价格管理,加强商品房预售监管,完善房地产市场监管,加强舆论宣传引导。

郑州(部分区域)

本市户籍(有2套及以上住房)、非本市户籍(有1套及以上住房)限购180m2以下住房

首套房:30%;

有1套房贷款未结清:40%

扩大居住用地供应规模,调整土地出让条件,控制房价涨幅。严格新建商品住房项目销售价格管理。

武汉(部分区域)

在武汉拥有两套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停在上述区域向其出售住房

首套房:25%;

二套房:本市户籍,50%

居住类项目竞买保证金比例调整至不低于出让起始价的60%。加大住房有效供给。强化商品房预售管理。

成都

部分区域内同一身份只能新购买1套商品住房

二套房:40%

对商品住房销售偏紧的区域,适时增加供地规模,适度加快供地节奏,有效管控土地价格。

济南(部分区域)

本市户籍家庭已有三套住房的,暂不得再购房。非本市户籍家庭限购一套住房。

首套房:30%

二套房:40%

依法严厉查处违规炒房、违规销售等行为,打击违法资金流,切实维护房地产市场正常秩序

南昌(部分区域)

本市户籍限购1套新房,不限二手房;非本市户籍居民限购1套房。

首套房:30%;

无房有贷、有1套房无贷或已结清:40%

有1套房贷款未结清:50%

严格落实2016年年度住宅用地供应计划,加快供应节奏,加强金融监管

无锡

房地产开发企业不得向同一买受人出售多套商品住房;非本市户籍限有一套住房。

二套房:40%

第二次公积金贷款:30%

增加住宅用地供应规模。加强商品住宅价格管理,加大市场监管力度,加强正面舆论引导。

东莞

本市户籍居民家庭限购2套,非本市户籍居民家庭购买2套需提供1年及以上个税或社保缴纳证明

首次购房:30%

无房有贷、有1套房无贷或已结清:30%

有1套房贷款未结清:40%

适当增加商品住房用地供应规模。商住用地溢价率超过一定比例的,由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积或竞装配式建筑比例。

佛山(部分区域)

本市户籍限购2套,非本市户籍无房的限购1套,有1套住房购买2套需提供1年及以上个税或社保缴纳证明

首次购房:30%

无房有贷、有1套房无贷或已结清:30%

有1套房贷款未结清:40%

加大住房用地供应力度,增加住房供给。要适当控制限购区域的土地供应节奏并适当提高土地竞买条件。

珠海

本市户籍(有3套及以上住房)、非本市户籍(有1套及以上住房、无法提供1年及以上个税或社保缴纳证明)暂停购买144m2及以下普通住房

首次购房:30%

无房有贷、有1套房无贷或已结清:30%

有1套房贷款未结清:40%

加大住宅用地供应力度

完善商品房交易价格报备及信息公开制度,整顿和规范房地产市场秩序,正确引导社会舆论

惠州

严格预售制度,强化市场监管

南宁

加强商品房预售管理、商品住宅价格监管、房地产广告管理,查处捂盘惜售行为等

(资料来源:中国指数研究院综合整理)

 

[责任编辑:杨凡、苏佳]

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