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2013年济南成交住宅约10万套

[提要]3月30日至31日,北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市均按时发布了楼市调控地方版细则。11月底,上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市相继推出新一轮调控政策,主要内容均为收...

  原标题:2013年济南成交住宅约10万套

  伴随着冷冽的寒风,年终岁尾悄然而至。来自济南市建设部门和房管部门的原始统计数据显示,截至目前,济南共成交住宅9.4万余套,12月底这一数据约为10万套。总体而言,2013年,济南楼市不管是新建商品房市场还是二手房市场都呈现出淡季不淡、量价齐涨的特点。

  【新房】

  一路高歌共成交住宅6万余套

  回首2013年,济南新建商品房市场可谓是“一路高歌”。高住宅成交量从4669套的淡季一月,提至国五条影响下的3月6992套,“红五月”6120套,酷热6月6361套,“金九银十”更是维持在6600套左右。

  据济南市建设部门每日公布的新建商品房网签数据计算得知,截至目前,2013年度济南共成交住宅96349套,已经超越了去年全年44312套住宅成交量,同比上涨117.4%,实现了住宅成交量的同比翻番。今年年初以来,济南新建商品房的成交量就维持在高位。从2013年前三季度济南新房及住宅成交走势图中可以看出,1月、3月、5月、9月、10月都是成交的小高峰,而前三季度成交的最高值出现在3月份。总体来看,前三季度,济南新建商品房市场呈现出“旺季皆旺,淡季不淡”的特点。

  从网签量大小分布区位来看,济南西部新城、高新区和二环南路几个大型楼盘,仍是济南市民购房的主要区位。从这些楼盘的区位配套来看,高新区和二环南路区位的楼盘,因为入住率在不断提升,市政、商业等配套,完善度比较高;西部新城相对而言略低,但是随着“一院三馆”等文化配套的落成并投入使用,西部楼盘的优势也逐渐显现出来,并影响着购房者对楼盘周边环境的考量。

  【二手房】

  成交3.5万套同比去年上涨6成

  二手房方面虽然没有像新房一样同比翻番,但也取得了不俗的成绩。由于二手房数据并非每日公示,目前只能统计到2013年前11个月的二手房住宅成交量。根据济南市住房保障和房产管理局通报数据显示,2013年前11个月,济南共成交二手住宅34713套,远远超过了去年全年21689套的二手住宅成交量,同比上涨了60%。

  从二手住宅每月成交数据和走势图可以看出,除了今年3月份成交达到了前所未有的高峰,单月成交9067套,其他各月成交都比较平稳,分别是1月2293套,2月1322套,3月9067套,4月3051套,5月2679套,6月2065套,7月2740套,8月2680套,9月2527套,10月3105套,11月3184套。3月二手住宅成交创造奇迹主要与国家出台的新“国五条”税费改革有关,不过由于济南并没有更改相关税费政策,因此成交高温也迅速回落,没有延续到其他月份。

  总体来看,今年来,济南市二手房的成交量一直处于稳中有升、涨幅扩大的态势。2012年二手住宅成交量同比2011年上涨了3成,2013年二手住宅成交量同比2012年上涨了6成。在二手住宅高成交中,贡献最大的当属学区房。记者调查了解到,学区房是二手房成交中的“挑大梁”者,只要有孩子上学的问题,二手房成交量上涨的态势将会一直持续。

  【原因分析】

  8大因素致住宅成交量大涨

  今年前三季度,济南新房、二手房网签套数大涨主要有哪几方面的原因?在9日的新闻通报会中,济南住房部门相关工作人员作了分析。

  刚需购房仍是主力

  济南市住房保障和房产管理局房屋产权登记中心主任杜建刚表示,目前济南实行严格的限购政策,不管是从限购证明开具情况还是房源成交情况来看,刚性需求仍是市民购房的重要原因。

  新“国五条”致3月成交暴涨

  房管部门工作人员认为,3月国家颁布的新“国五条”是造成新房、二手房成交量猛增的一重大刺激因素。

  购房者看涨房价停止观望

  不管是新房价格还是二手房价格都在持续微涨,是购房停止观望的重要原因。

  “金九”成色比去年足

  业内人士分析认为,三季度环比略涨和同比上涨两三成的成交量与今年“金九”8300余套的“足色”成交有关,而去年9月的形势相对略显惨淡。

  一线房企进驻济南提振销量

  据调查,品牌房企房源较为畅销,位于工业南路万科城首批房源开盘首日即售光。

  满足购房条件的外地人增加

  房屋限购政策规定,非济南本市户口购房必须满足一定的纳税证明或社会保险缴纳期限。满足条件人员增多,也是成交上涨的一大原因。

  城镇化引周边人群来济买房

  城镇化以及城市经济圈大政策影响下,购房人来源增多。

  挂牌上市的二手房源增加

  房产证办理越来越多,二手房挂牌量不断上升,上市交易的房源增多,交易量也会相应有所增加。

  【价格频涨】

  新房累计涨了9%创最长上涨期

  除了成交量的大幅上涨,不管是新房还是二手房在价格方面也出现了明显的上涨。

  根据国家统计局每月18日发布的全国70城市住宅价格变动情况,10月济南新房价格环比上涨了0.5%,这已经是连续第16个月环比上涨,二手住宅价格指数也环比上涨了0.3%。从去年7月份,济南新房价格开始环比上涨,到今年10月份,济南新房价格依次环比上涨了0.2%、0.2%、0.1%、0.1%、0.1%、0.4%、0.8%、0.9%、0.9%、1.1%、0.6%、0.5%、1%、1%、0.6%、0.5%,已连续16个月上涨,环比累计上涨幅度达到9%,创下了近些年来济南房价连续上涨的最长周期。

  二手房房价方面,根据搜房网济南站二手房数据监控中心统计,今年以来,二手住宅的挂牌均价不断刷新,近日刚刚公布的11月数据显示,济南二手房住宅挂牌均价为9978元/平方米,环比10月上涨了153元/平方米,较今年1月二手房住宅挂牌均价9049元/平方米,济南二手房住宅挂牌均价每平方米上涨了929元,涨幅为10.26%。今年以来,济南二手房每月每平方米住宅挂牌均价分别为:1月9049元,2月9058元,3月9205元,4月9294元,5月9298元,6月9385元,7月9553元,8月9666元,9月9825元,10月9908元,11月9978元。

  【政策背景】

  1月11日,全国国土资源工作会议上,国土资源部相关负责人宣布,今年新增建设用地指标原则上不低于去年。

  2月20日,国务院常务会议出台楼市调控“新国五条”。重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房,要求各地公布年度房价控制目标。

  3月5日,十二届全国人大一次会议提出,今年基本建成470万套保障性安居房、新开工630万套,继续推进农村危房改造。

  3月15日,住建部部长姜伟新表示,目前全国已有40个城市完成住房信息联网。

  3月30日至31日,北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市均按时发布了楼市调控地方版细则。

  5月24日,国务院批转国家发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》,要求扩大个人住房房产税改革试点范围。

  7月22日,国土资源部宣布全国农村集体土地所有权确权登记发证工作已基本完成,下一步将着手研究做好不动产统一登记的各项准备工作。

  8月28日,浙江温州市出台《农村产权交易管理暂行办法》,宣布包括农村土地承包经营权、林地使用权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权均可以交易。9月25日,国土资源部要求,在稳定土地供应的同时,平抑地价信号,供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”。

  10月23日,北京发布“京七条”,首次提出自住改善型商品住房概念。

  10月29日,在中共中央政治局集体学习会上,习近平总书记强调,加快推进住房保障和供应体系建设,构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

  11月15日,十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布,针对房地产行业,重点指出从深化户籍、土地、金融多要素改革促进房地产长效机制建立健全。

  11月底,上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市相继推出新一轮调控政策,主要内容均为收紧限购政策及加大土地供应。

  【楼市新现象】

  房价居高不下 济南现“分期首付”

  “首付一成”“零首付置业”“首付6.6万起”“首付3.8万起”……对于不少刚需购房者而言,看到这样的字眼,自然非常心动。在西部某楼盘交了9万首付的李女士告诉记者,“我攒了两年的钱,刚好够付一成的首付,按照开发商的要求,剩下首付款可以在两年内付清。算算压力也不大,正好提前实现了我的购房梦想。”

  目前买一套房,三成首付至少需要十几、二十几万,多则需要四五十万元。而一些楼盘打造的分期首付,购房者往往只需先付房款的10%即可,往往不到十万元。近日,记者在西部某楼盘看到,慕“分期首付”而来的客源不少。在槐荫区干零售工作的王女士告诉记者,她到济南三年,攒了十二三万元,按济南西城的房价,最便宜的首付也需要十四五万。“我担心房价会继续涨下去,看到这样的优惠活动,觉得合适就及时出手购房了。”按照该楼盘的优惠活动,王女士只需在定房当天按一成首付交8万元的首付款,余下14万元首付款,可以在两年内付清,期间没有任何利息。这让王女士非常心动:“这个房子还带精装修,交房的时候基本就可以入住,现在既能帮我省下装修的钱,又能缓解我的购房压力。”

  【走势分析】

  明年房价小幅微涨可能性大

  山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为,当前济南房价虽然小幅上涨,但相对稳定,明年在限购等房地产调控政策继续执行的背景下,房价不可能大涨,但小幅上涨可能性较大。

  “从济南自身特点来分析,房价暴涨可能性极小。未来3年内,济南房价将持续微涨。”买房网总裁、济南资深房产专家赵鲁梁表示。2003年以来,济南房价走势基本呈现稳中上涨状态。尤其是国家实行限购政策以来,房价基本上不会暴涨,大都是微涨。另外,从济南目前房企来看,中海、万科、绿地等一线房企逐鹿市场,竞争激烈,为了抢占市场谁都不会贸然大幅涨价。

  此外,2013年,济南市政府首次开展大规模公租房配租工作,共分配公租房近9000套。据悉,济南市每年成交的新建商品住房稳定在五六万套,二手住房成交量一般为一两万套。此次我市一次性摇号配租的公租房就有近9000套,超过全市一年一二手房成交量的10%,且其月租金不到市场价的70%。如此大规模的保障房即将于明年交付入住,一大批经济实力还不足以单独购房的“夹心层”将从中获益,不用再承受连年上涨的高房租重负,也有条件推迟购房计划,因此,大量保障房的分配入住,有可能对济南房屋租、售价格产生积极影响。


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