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限购之后济南房价若再疯狂 是否还有猛药?

来源:济南时报

作者:

2016-09-30 09:10:09

继苏州、厦门、杭州、南京相继重启楼市限购政策之后,济南出台八条调控政策。至此,今年8月以来,全国范围内已有9个城市出台收紧的楼市调控政策。时隔6年多后,济南再次出台楼市调控政策。在经济疲软的当下,全民谈房的今天,“济八条”推出后,房价会降吗?接下来会限购限贷吗?

【全民谈房】昨天聚会,你们谈房价了吗?

“今年的楼市,有点像股市。”9月初,著名财经评论家水皮来济南参加一家楼盘的开盘仪式上曾这样讲。股市最大的特点是股民追涨不追跌,这一点放在楼市一样准。先来看看“济八条”出炉前,济南楼市发生了什么?

房价猛涨。国家统计局公布的8月份的房价指数显示,济南房价13个月连涨,8月份环比再涨3.2%,涨幅在全国位列居第12位。中国房价行情平台的数据显示,济南以11423元的均价跻身全国第10名,此前的7月济南房价首次超越青岛成为山东第一。

疯狂抢地。6月29日,帝华地产在唐冶片区拿地,溢价率290%,楼面地价最高突破7000元/㎡;8月12日,万科在工业北路张马屯拿地,楼面地价接近9700元/㎡;9月21日,荣盛地产在郭店、全福抢地,郭店楼面地价拍到6379元/㎡,全福地块楼面地价7817元/㎡。

“外企”涌入。6月份起,在济南土地拍卖市场上,K2、和昌等一线房企悄悄进入济南,据业内人士透露,9月12日郭店“地王”拍卖时,一家房企放弃了南京的土拍,携10亿元巨资杀入。

抢房频现。在上周开盘的10个项目中,90%房源当天抢光。上周,济南住宅成交5103套,成为史上济南成交量最大的一周!

“买房了吗?”“涨多少钱了”……如今,坐饭桌上,不谈房价不谈买房,你都不好意思!

【泼水降温】住建部约谈,“济八条”出台

市场的不理性引起有关部门重视。9月初,住建部约谈了济南市政府,提出要保护和支持刚性需求,打压投资性需求,增加有效供应,抑制房价过快上涨。9月23日市政府召开了专题会议,对房地产业调控拿出了初步意见。9月27日,济南市再度召开专题会议,对措施进一步完善。

其实早在出台措施前,市场就对调控预期有所反应,不少人纷纷加速了网签步伐。记者上周五23:10看到,当日住宅网签量为1137套,而到了24:00,这一数字已变成1147,很显然,有些人在连夜网签。

“政府的这次调控更多的是调控市场行为,限制开发商炒地和违规行为。”知情人士说,通过对土地市场的管控和哄抬房价等行为的打击,实现降温的目的。

【六年轮回】新政若无细化,市场未必降温

市场会降温吗?房价会降吗?相关学者和业内人士认为,新政要起作用,一是看细化程度,二是看执行程度。

山东大学经济学院教授李铁岗说,投资性炒房就像坐火车,谁有钱就多买几个座位,那是不行的,首先要保证一个人一个座位。“楼市也是如此,投资性需求会影响到刚性需求。”

有的业内人士则不认同。“市场的事情就让市场决定,真出台限购政策未必是好事。”世联行山东区域总经理朱江认为,这波房价的上涨就是上波调控政策压抑了刚性需求所致。

其实,济南的房地产业,6年间走了一个轮回。2011年3月份济南出台了限购政策,市场随即降至冰点。房地产业低迷,经济形势更低迷。各种救市措施出台,济南也在2014年下半年取消限购,降低贷款门槛。至2015年,央行多次降息降准,市场资金充裕,楼市交易回暖。至2015年春节前后,降低首付比例,贷款门槛继续降低……

最宽松的政策也迎来最疯狂的行情,从2015年8月起,济南房价再度进入新一轮上涨状态,直到今天,调控重启……

“济八条”仅仅是调控的开始,在高房价和不高的收入面前,购房者是悲催的。同样,这种扭曲的市场,对插翅欲腾飞的济南来说,也未必是福音。

向左走?向右走?济南房价会降吗

■纵向看一看 济南楼市调控路线图

2011年3月7日 济南“限购令”细则出台

房价:2011年4月-2012年6月,济南房价一路向下,但跌幅不明显,仅微跌2%,成交量却持续萎靡。

2012年12月28日 济南政府工作会议明确继续限购

房价:从2013年下半年到2014上半年,楼市陷入低迷。

2014年7月10日 济南全面取消限购,不限户口和套数

房价:从2015年8月起,济南房价再度进入新一轮上涨状态,到目前为止已持续13个月。

2016年9月28日 济南出台八条调控措施

房价:?2011年 2012年 2015年

■横向比一比 这些二线城市咋调控?

7月1日合肥限贷

执行购房贷款差别化政策;8月9日限贷进一步收紧,各银行开始执行堪称史上最严格贷款细则。

8月12日苏州限购

非苏州户籍的居民在申请第2套住房的贷款时,需提供2年内累计1年纳税或社保证明;首次购房首付20%,已有1套及以上,停止贷款。

8月12日南京限购

在保障首套房仍按前期政策执行不变的基础上,对有1套房无贷的居民家庭,首付比例调整为不低于35%;对1套房且有贷款未结清的家庭居民,首付款比例调整为不低于50%。

9月1日武汉限贷

对在武汉市拥有1套及以上住房的家庭,再次申请贷款时提高首付比例,最低首付比例为40%。

9月5日厦门限购

对拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,以及未达到纳税要求的非本市户籍居民家庭暂停出售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房。

9月18日郑州房九条

业界认为此次楼市新政正是为限制地王而量身打造。无证销售、分期首付、哄抬房价、诱骗交易等,今后但凡房产企业或中介机构触线违规,或被从重处罚,或将清出市场。

9月19日杭州限购

在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。

9月25日南京限购

在主城区范围内,已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,不得再新购新建商品住房和二手住房;拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,不得再新购新建商品住房。

房价:市场似乎并未按照调控的预期走,有的城市越限越疯狂,越控房价越涨。

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