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济南房价还能疯狂多久?房价顶部在哪

来源:寓来寓美

作者:

2016-09-27 08:53:09

几个月济南房价出现了报复性增长,东部部分楼盘涨幅高达百分之四五十, 截至21号,郭店到了1.1万,济钢四周都过万了,许多购房者称现在拿着钱,都抢不到房了。

济南房价疯长原因在哪?

可以从以下几方面来解读

1、CBD的规划

济南CBD规划的近期目标为:地区级专业型CBD;远期目标为:国家CBD格局中动脉节点,国家级特色商务中心区。这使得济南整个城市中心东移,CBD核心圈房价已向3万靠近。

2、新东站建成

济南新东站选址在山东济南市东部城区王舍人片区东北、济青高速公路南部,区域规划面积为50平方公里,位于济钢以西、工业北路以北,王舍人街道冷水沟附近。建成后这一区域不仅会成为交通中心,更会成为城市的副中心,其经济战略性地位不可估量。

3、轨道交通预期

经济发达国家城市的交通发展历史告诉我们,大客运量的城市轨道交通(地铁和轻轨)系统,能从根本上改善城市公共交通,从而带动经济的持续增长。

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4、市政府迁移带动人口流动

政府是行政中心所在地,是一个地方的政治、经济、文化和商贸中心,对区域经济来说,有巨大的带动和示范作用。市政府东移后,东部地区的基础设施、医疗、教育势必得到改善,必将带动人流、物流及相关配套跟随聚集并迅速完善,房价随之上涨。

5、东部拆迁红利

城市建筑用地占领居住用地后,拆迁户面临失房,同时手中增加了可支配收入,此时买房成为了大部分拆迁户相对理性的选择。

6、政府去库存政策支持

地方性的“去库存”政策,包括降低税费,鼓励农民进城购房,回购商品房作为保障房,实施房地产供给侧改革等政策的支持,刺激房产需求。

多重利好的叠加,导致了本轮的快速上涨,一天一小涨,一周一大涨。那么这种现象还能维持多久,济南房价的顶部在哪?让我们理性地来分析一下

1、济南的全国城市定位。

环渤海地区南翼中心城市,省会城市,主城人口控制在500万以内的大城市,而非规划为特长城市或超长城市,所以因区别于北、上、深、天津等一线城市,也区别于杭州、南京、武汉等特大城市的规划。所以理性分析济南还是二线城市。

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2、交通位置。

国家八横八纵高铁规划,济南不占优势。

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3、济南产业支撑需要时间

打造强有力的产业集群,并非一朝一夕可以实现,有效利用政策资源和自身优势,吸引上下游企业落户、投资,延伸产业链条,打造产业集群。不仅需要时间的沉淀,更需要大量的市财政统筹资金。在短期内绝不可能实现。

4、政府调控政策出台后的影响

尽管有成千上万家房地产公司在进行二级开发,但源头生产资料——土地为政府垄断,多年来,政府一直以土地供应控制来影响市场价格,而限购政策调控则会抑制房价。

5、CBD发挥作用时间

虽然济南CBD的带动作用一直被寄予厚望,但全面投入使用需要5—10年,这对于许多购房者来说充满了不确定因素。

6、缺少一流的人才

经济的转型升级,增长动力换挡都需要人才的支撑。济南一流人才匮乏,支撑城市发展的人才的后备资源不够,且与周边城市的竞争较大。

7、土地供应量增加济南新规划城区面积比以前大了2.7倍,必将释放更多的土地供应量,从而造成房价回落。

济南本期很多楼盘涨幅已高达1倍,已基本达到321的局面,即核心地段、重点学区房3万,核心周围等高档社区2万,西北部1万的房价基本面。但就济南的经济储备和未来的几年的发展趋势来看,即使再涨也显后劲不足,这种高涨幅不会成为长期态势。

所以投资者不必恐慌,建议不要盲目跟风追高,多了解区域房价,掌握近期房价的走向趋势,多关心国家政策方针,理性面对市场。

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